La nueva Ley 9738 establece un mecanismo para que personas que habitan viviendas del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), pero no figuran como titulares, puedan regularizar la propiedad. La norma también habilita al organismo a intervenir en casos de ocupación irregular y modifica el sistema de cálculo de las deudas para permitir la cancelación anticipada de créditos habitacionales.
La ley fue publicada este miércoles 4 de noviembre en el Boletín Oficial, luego de su promulgación, y establece un plazo máximo de 90 días corridos para que el Directorio del IPV reglamente su implementación. La iniciativa apunta a resolver situaciones en las que las viviendas fueron transferidas informalmente, quedaron en manos de terceros o continúan registradas a nombre de adjudicatarios que ya no las ocupan.
El nuevo régimen contempla dos situaciones principales: las personas que adquirieron una vivienda de un adjudicatario original mediante boleto de compraventa, cesión de derechos, permuta u otro instrumento, y quienes ocupan una propiedad sin contar con un título formal. En ambos casos, deberán cumplir condiciones específicas para acceder a la regularización.
Qué requisitos deberán cumplir los ocupantes
Para solicitar el cambio de titularidad, la ley establece una serie de condiciones generales que deberán acreditar los interesados:
- No tener derechos de propiedad individual sobre otros inmuebles. Si poseen una parte indivisa de una propiedad, deberán demostrar que no pueden utilizarla para resolver su necesidad habitacional.
- No haber transferido otros inmuebles durante el año previo a la solicitud.
- No haber sido beneficiarios directos de viviendas del IPV ni de créditos nacionales o provinciales destinados a construir o comprar una casa.
- Tener una residencia legal en Mendoza de al menos cinco años y DNI emitido en Argentina.
- Demostrar capacidad de pago, de acuerdo con lo que establezca la reglamentación.
En los casos de personas que compraron una vivienda a un adjudicatario original o a sus sucesores, también deberán acreditar que están al día con el crédito o que firmaron un plan de pago por la deuda pendiente. Además, tendrán que demostrar que ejercen la posesión pública, pacífica y continua del inmueble durante al menos un año, con intervención de inspectores del IPV.
La situación es diferente para quienes ocupan una vivienda sin contar con ningún título. En esos casos, el IPV podrá revocar la adjudicación original y otorgar la propiedad al ocupante, siempre que este demuestre que mantiene la posesión pública, pacífica y continua durante al menos tres años y cumpla con los requisitos generales.
Sin embargo, la norma establece excepciones. No podrán ingresar a este procedimiento las viviendas que tengan una denuncia por usurpación en trámite o una condena previa a la sanción de la ley, aquellas involucradas en litigios civiles o de familia por recuperación de la posesión, ni las ocupadas por terceros con autorización expresa del IPV. También quedan excluidas las propiedades cuyo crédito ya fue cancelado, salvo que el ocupante pueda demostrar que fue quien realizó ese pago.
Cuánto costará el trámite y cómo será la escritura
La regularización tendrá un costo administrativo que será determinado por el Directorio del IPV, según las categorías y variables que establezca. La tasa no podrá superar el 4% de un Salario Mínimo, Vital y Móvil.
Una vez aprobada la transferencia, el nuevo titular deberá continuar pagando las cuotas pendientes del crédito habitacional. En los casos de ocupantes sin título, el organismo determinará el precio total de la vivienda y constituirá un nuevo crédito, aunque descontará la parte proporcional de la deuda original que el nuevo adjudicatario pueda acreditar que ya fue abonada.
La escrituración deberá realizarse a favor de los nuevos adjudicatarios, quienes tendrán que constituir una hipoteca de primer grado a favor del IPV por el saldo pendiente o por el precio total determinado por el organismo. El procedimiento se encuadrará en las condiciones de la Ley 9632, correspondiente al programa Mi Escritura.
Cambios en el cálculo de las deudas del IPV
El segundo eje de la Ley 9738 introduce modificaciones a la Ley 4203 y otorga nuevas facultades al Directorio del IPV para determinar el capital que adeudan los adjudicatarios de viviendas.
A partir de la reforma, el organismo podrá tomar como referencia el valor original del crédito o el costo de reposición de la vivienda, según corresponda, y aplicar el monto que resulte menor. El objetivo es posibilitar la readecuación de los saldos para quienes quieran realizar adelantos de capital o cancelar anticipadamente la totalidad del crédito.
La facultad también permitirá modificar o readecuar los precios definitivos de créditos habitacionales que hayan sido actualizados mediante índices, estadísticas o coeficientes que puedan generar distorsiones en el valor final de las viviendas.
La reglamentación de la ley quedará en manos del Directorio del IPV, que tendrá un máximo de 90 días corridos desde la promulgación para establecer los requisitos y las condiciones operativas del nuevo régimen.