La Ciudad de Mendoza está creciendo “hacia arriba” a un ritmo vertiginoso. Un boom de desarrollo inmobiliario privado, enfocado exclusivamente en el segmento premium (ABC1), se adelantó a los tiempos políticos y totaliza casi 160.000 metros cuadrados de obra en los últimos años, entre construcciones finalizadas, en ejecución y próximas a iniciar.
Si bien el sector privado y el municipio coinciden en la necesidad de transformar el Código de Edificación, la velocidad de las inversiones genera desafíos: mientras los inversores exigen mayor rapidez en las decisiones, la comuna busca un consenso que garantice límites urbanísticos y evite conflictos con los vecinos.
Lo cierto es que este escenario de alta inversión y revisión normativa configura un nuevo ciclo urbano en la capital provincial, que busca repoblarse con obras de alta gama y planificación orientada a densidad y sustentabilidad. Este movimiento invierte décadas de dispersión residencial hacia barrios privados de otros departamentos del Gran Mendoza, particularmente Luján de Cuyo y Maipú.
Así, la Ciudad vuelve a concentrar el flujo de capital, con el propósito de atraer tanto a antiguos residentes como a una nueva generación que busca vida metropolitana.
Tres corredores concentran la transformación
Parte de la capital mendocina recuperó atractivo para inversores, que se enfocan en un público selecto, de alto poder adquisitivo. El modelo de torre con seguridad, amenities, espacios comunes y gestión centralizada reemplaza al formato tradicional de propiedad horizontal.
Al mismo tiempo, crece la renta temporaria, lo que genera un nuevo mercado híbrido entre vivienda y turismo.
Pero la expansión no es homogénea, ya que se centraliza en tres corredores que actúan como epicentros de la renovación urbana: Emilio Civit, Boulogne Sur Mer y Parque Central, cada uno con identidad y rol propios.
Esa concentración tiene su contracara. Mientras algunos sectores perfectamente delimitados crecen de la mano del capital privado, con desarrollos y servicios de primer nivel, otras zonas de la Ciudad -que no figuran en el radar de los inversores- siguen relegadas.
Emilio Civit
Una de las avenidas más emblemáticas se consolida como el nuevo epicentro del desarrollo premium y de la inversión orientada al turismo.
El grupo BLD Developers, (unión entre Laugero Construcciones y Pisper, de Marcelo de Blasis y Sebastián Belinsky), lidera dos proyectos insignia: Civic Avenue, un edificio de 13.500 metros cuadrados destinados al alquiler temporario; y Twenty+One, entre Granaderos y Paso de Los Andes, un exclusivo desarrollo de 21 pisos con amenities de lujo.
A estos se suman las ambiciones del grupo Kristich, que levanta 15.491 metros cuadrados en el predio de la ex Clínica San Andrés.
Boulogne Sur Mer
Por su ubicación privilegiada, frente al Parque San Martín, la avenida Boulogne Sur Mer es, desde siempre, un foco de atracción para las empresas desarrolladoras. Allí la constructora Cioffi consolidó su presencia con Gran Boulogne (más de 13.000 metros cuadrados finalizados) y la torre Leloir.
Tras una larga polémica que puso la operación bajo la lupa de la Justicia y de la Fiscalía de Estado, el mismo grupo compró el predio donde funciona, por ahora, el club del Círculo de Oficiales de la Policía. Se trata de un terreno de casi 6.200 metros cuadrados sobre calle Boulogne Sur Mer 157, que será destinado a la construcción de una torre de departamentos.
La renovación continúa con Vesta, una obra de CRIBA y Bórmida Yanson que sumará 10.872 metros cuadrados y 60 residencias de lujo, en un claro intento de competir directamente con los amenities de los barrios privados.
Parque Central
Al norte, la estrategia se centra en reconvertir terrenos baldíos o subutilizados. El proyecto más ambicioso es el complejo habitacional Ciudad-CRIBA, impulsado por la Municipalidad y la constructora, con una superficie proyectada de 58.473 metros cuadrados.
El plan para la “Ciudad de Cercanía”
El auge de la construcción está enmarcado en la revisión del Código de Edificación, con el objetivo de adaptar la normativa a esta nueva dinámica, sin perder equilibrio urbano.
Además de consolidar un modelo de ciudad compacta y más sustentable, este plan tiene un profundo componente socioeconómico: revertir la fuga de residentes hacia departamentos vecinos.
La herramienta clave para lograr la recuperación de ese capital social y económico es el concepto de Ciudad de Cercanía, un modelo de desarrollo residencial mixto (hoy restringido) que permita vivir, trabajar y recrearse dentro de un mismo radio caminable, reduciendo la dependencia del vehículo y ofreciendo los estándares de confort de los barrios cerrados.
Desde la comuna aseguran que el proceso es participativo, con consultas a vecinos, cámaras empresariales y universidades para consensuar criterios.
Código bajo presión
El sector privado respalda la densificación como forma eficiente de urbanizar, amparada en la exigente normativa sismorresistente de Mendoza, similar a la chilena. Sin embargo, exige simplificar el sistema de excepciones vigente para superar límites de altura y ocupación, considerados hoy un obstáculo para nuevas inversiones.
Los desarrolladores piden flexibilizar los usos del suelo y revisar alturas máximas, retiros laterales, cantidad de cocheras y factores de ocupación, además de eliminar los aforos y retribuciones compensatorias. En la práctica, esto podría habilitar la construcción de edificios más altos y con mayor variedad de usos.
Actualmente, los constructores pueden solicitar excepciones para ganar hasta un 30% más de altura a cambio de contraprestaciones (obras de infraestructura o medidas de sustentabilidad). Sin embargo, el sector considera que ese mecanismo se percibe como una traba burocrática que encarece y retrasa los proyectos, y que no se adapta a las condiciones del mercado.
“La demanda de vivienda en altura existe. Lo que falta es una norma que acompañe la evolución del mercado“, señalan desde una reconocida constructora, exigiendo reglas claras que faciliten la inversión. “Las ciudades eficientes crecen hacia arriba”, resume otro desarrollador, que menciona ejemplos como Santiago de Chile o Dubái, que transformaron su perfil urbano mediante la densificación controlada.
El municipio, asesorado por el Laboratorio Urbano, también persigue el objetivo de que la Ciudad “crezca hacia arriba” y consolide un modelo de un distrito compacto y más sustentable.
La “letra chica” de las excepciones
Aunque el auge inmobiliario espera la revisión de la norma para sostener su crecimiento, el Código de Edificación ya ofrece mecanismos de flexibilidad que los desarrolladores utilizan estratégicamente para construir en altura.
Un incentivo para el inversor es la Contribución Compensatoria, que permite a los constructores solicitar un mejor aprovechamiento de la parcela, con un límite del 15% de la normativa aplicable, a cambio de un pago.
El acceso a estas excepciones no es automático, sino que requiere una justificación técnica y la aprobación de las autoridades municipales.
La nueva demanda
El auge inmobiliario que vive Mendoza no responde a una causa única, sino a una combinación de factores:
- Condiciones económicas. En un escenario de constante incertidumbre, la construcción de alta gama se consolida como refugio de valor para capitales locales y externos.
- Cambios sociales postpandemia. La llegada de familias de otras provincias, que redescubrieron Mendoza, impulsó la demanda y reforzó la percepción de la capital como un distrito con un entorno natural privilegiado, buen clima y una escala urbana manejable que garantiza una alta calidad de vida.
- Demanda urbana renovada. Profesionales y familias buscan volver al centro sin renunciar a seguridad, amenities y diseño.
- Posibles cambios normativos. La Municipalidad analiza una actualización del Código de Edificación y Ordenamiento Urbano que flexibiliza alturas, coeficientes y usos, facilitando proyectos de mayor densidad.
Ciudad en metamorfosis
El avance del desarrollo vertical abrió un debate inevitable: cómo crecer sin afectar la tradición residencial ni el equilibrio ambiental. En tal sentido, los cuestionamientos apuntan a la congestión, la disponibilidad de servicios y la pérdida del carácter residencial tradicional.
En respuesta, especialistas y autoridades defienden que la densificación planificada es, de hecho, la forma más eficiente y sustentable de urbanizar. Y sostienen que concentrar población en áreas con infraestructura existente mejora la eficiencia de los servicios y promueve una movilidad más limpia.
“La altura no es enemiga de la calidad urbana, el problema es la falta de planificación”, sostienen fuentes del sector privado.
El equilibrio definirá si este proceso es un modelo de desarrollo o un foco de conflicto. Pero mientras se analizan cambios en el Código de Edificación, es indiscutible que el paisaje urbano ya comenzó a mutar: tras años de migración de residentes hacia barrios privados, ahora la capital mendocina intenta recuperarlos, creciendo hacia arriba.
Obras destacadas
Los desarrollos inmobiliarios residenciales (ejecutados, en construcción o proyectados) más relevantes de los últimos años en la Ciudad de Mendoza son:
- Edificio Vesta
- Ubicación: Avenida Boulogne Sur Mer
- Desarrollador: CRIBA – Bormida Yanson
- Superficie: 10.872 m2
- Edificio Thays
- Ubicación: Avenida Boulogne Sur Mer 800
- Desarrollador: Laugero – Pablo Guerra
- Superficie: 8.507 m2
- Edificio Grand Boulogne
- Ubicación: Avenida Boulogne Sur Mer 200
- Desarrollador: Grupo Cioffi
- Superficie: 13.123 m2
- Torre View
- Ubicación: Boulogne Sur Mer y Sargento Cabral
- Desarrollador: Grupo Cioffi
- Superficie: 7.600 m2
- Edificio Leloir
- Ubicación: Mariano Moreno 469
- Desarrollador: Grupo Cioffi
- Superficie: 4.900 m2
- Torre Le Pilier
- Ubicación: Emilio Civit 664
- Desarrollador: Kristich Desarrollos
- Superficie: 15.491 m2
- Edificio Civic Avenue
- Ubicación: Emilio Civit 80 (entre Tiburcio Benegas y Belgrano)
- Desarrollador: BLD Developers
- Superficie: 11.314 m2
- Edificio Twenty+One
- Ubicación: Emilio Civit 558 (entre Granaderos y Paso de Los Andes)
- Desarrollador: BLD Developers
- Superficie: 1.368 m2
- Edificio Novscat
- Ubicación: Emilio Civit y Paso de los Andes.
- Desarrollador: Pisper
- Superficie: 1.700 m2
- Torre Allegra
- Ubicación: calles Clark y Granaderos
- Desarrollador: Bravin – Arq. Stoddart
- Superficie: 3.600 m2
- Edificio Parque Agustín
- Ubicación: Agustín Álvarez 311
- Desarrollador: Terra Firme – Federico Filice
- Superficie: 2.624 m2
- Proyecto de viviendas
- Ubicación: Parque Central
- Desarrollador: Municipalidad de Ciudad – CRIBA
- Superficie: 58.473 m2
- Edificio Diplomatic
- Ubicación: calle Rivadavia
- Desarrollador: Presidente
- Superficie: 1.249 m2
- Hotel Buen Pastor
- Ubicación: calle Martín Zapata 350 (entre Martínez de Rozas y Olascoaga)
- Desarrollador: Presidente
- Superficie: 12.378 m2
- Edificio
- Ubicación: Pueyrredón y Huarpes
- Superficie: 2.300 m2
- Torre
- Ubicación: calle San José (ingreso al B° Sanidad)
- Desarrollador: Tom Hughes
- Superficie: 10.525 m2
