La rebelión de propietarios del barrio Villa Catalina de Las Heras, que comenzó hace más de una década como un reclamo por promesas incumplidas, derivó en una batalla legal que escaló a niveles judiciales impensados. Así, lo que parecía una disputa vecinal más, se convirtió en una guerra legal de proporciones inéditas que ahora se tramita en los despachos de la Corte Suprema de la Nación.
Desde fines del año pasado, el máximo tribunal del país tiene en sus manos un expediente que es un verdadero cóctel de intereses: propiedad privada, intervención estatal estratégica y denuncias cruzadas que incluyen desde “dictaduras administrativas” hasta tomas de garitas por la fuerza.
El caso no solo definirá quién manda en el complejo residencial cerrado, sino que pone bajo la lupa la responsabilidad del Estado sobre los programas oficiales de vivienda y los límites de las desarrolladoras inmobiliarias.
La “fantasía de Disney”
Para entender cómo un desarrollo habitacional ubicado en El Challao terminó en la Corte Nacional hay que remontarse a 2014, cuando propietarios del barrio plantearon sus primeros reclamos contra la constructora Titulizar S.A. y la Asociación Mutual de Farmacéuticos de Mendoza (Amfarm), socios en el desarrollo del proyecto inmobiliario.
Lo que se vendió como un proyecto inmobiliario de un barrio modelo terminó siendo posteriormente calificado por los propios habitantes como “una fantasía de Disney, con promesas de una película de princesas y duendes”.
Agustina Gandolfo ya está concentrada en Kansas para estar cerca de Lautaro Martínez
A pocas horas del estreno de la Selección argentina en el Mundial 2026, uno de los momentos más comentados fuera de la cancha tuvo como protagonistas a Lautaro Martínez y Agustina Gandolfo. La influencer mendocina viajó a Estados Unidos junto a…
Según los vecinos, la oferta comercial prometía piscinas con solárium, gimnasio equipado, salón de eventos y un centro comercial exclusivo. Sin embargo, a medida que las familias comenzaron a instalarse en el barrio, la brecha entre la publicidad y la realidad se volvió insostenible.
El núcleo de las quejas vecinales se centró en la alteración del proyecto original y el consecuente colapso de la infraestructura del barrio. En el expediente judicial, la Unión Vecinal denunció que Amfarm, en su afán de maximizar ganancias, desvirtuó la tipología de las viviendas y la densidad poblacional permitida.
“La empresa ha comenzado a construir tríplex y cuádruplex en lugar de dúplex, lo que ha destruido la vida social de barrio. No entran tantas familias en el barrio, no hay espacios comunes para tanta gente, los servicios no dan abasto, no hay lugar para estacionar. No puede vivir tanta gente en un lugar que no está preparado para albergar tantas unidades habitacionales”, sostuvo la representación legal de los vecinos. Esta sobrepoblación, según los testimonios, no fue acompañada por una mejora en los servicios, sino todo lo contrario.
El sorpresivo “giro” de Personas Jurídicas
Hacia 2016, ante lo que consideraban una administración “pésima y nefasta”, los propietarios iniciaron el trámite ante la Dirección de Personas Jurídicas (DPJ) para conformar una Unión Vecinal y desplazar a la Mutual del control del barrio.
Pero el camino hacia la autonomía vecinal enfrentó un laberinto burocrático de dos años. La DPJ rechazó inicialmente la personería de la Unión Vecinal en tres oportunidades consecutivas, entre 2016 y 2018. El argumento técnico sostenía que el complejo debía regirse por el Código Civil bajo el régimen de propiedad horizontal y conformar un consorcio.
Sin embargo, tras nuevas presentaciones que alegaban la participación del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) en un sector del barrio, se produjo el giro que dinamitó la paz administrativa.
El 22 de noviembre de 2018, la DPJ cambió su criterio técnico y dictaminó: “Se trata de un proyecto del IPV en el cual la única solución de los adquirentes es constituir una unión vecinal”. Así, llegó la Resolución 3.409 que legalizó la organización de los vecinos.
La reacción de Amfarm fue inmediata y furibunda. Desmintió esta premisa categóricamente, calificándola como un “dato falso declarado en un expediente público”. También señaló que la DPJ actuó con “vicios groseros” y su resolución fue producto de una “connivencia dolosa” entre funcionarios y los fundadores de la Unión Vecinal.
Según la Mutual, de las más de 110 viviendas que tenía el barrio en ese momento, solo 31 pertenecían a un programa del IPV, mientras que el resto era una inversión de un fideicomiso privado que nada tenía que ver con los planes sociales del Gobierno.
El estallido
El conflicto administrativo cruzó la frontera hacia el enfrentamiento físico el 19 de diciembre de 2018. Según la demanda de Acción Preventiva presentada por la Mutual, los vecinos, acompañados por sus abogados, tomaron el control del barrio por la fuerza.
“Ejercieron violencia sobre personal de la presentante y los sacaron por la fuerza de la garita de seguridad”, dice la presentación judicial. Y agrega que se “presionó a los empleados de la empresa de seguridad privada del barrio para que impidieran el ingreso de obreros”, provocando la parálisis de las obras en curso.
La versión vecinal fue muy distinta, alegando que solo ejercieron su derecho a la autodeterminación frente a una administración cuyo mandato ya había caducado. “El administrador, triste porque lo han removido, no puede solicitar que lo vuelvan a colocar en su cargo”, fue la irónica respuesta.
La “máquina de hacer dinero”
La cuestión económica también fue un campo de batalla feroz. Los vecinos denunciaron que la Mutual utilizaba las expensas, cobradas en cuentas propias de la entidad fiduciaria, para financiar sus propios negocios inmobiliarios en lugar de reinvertir en el complejo.
El malestar cristalizó en una queja recurrente incorporada al expediente: “Titulizar y Amfarm nunca tuvieron una administración, simplemente una máquina de hacer dinero con los emprendimientos realizados para seguir creciendo sin escrúpulos y quebrando la confianza y esperanza de la gente”.
Incluso, los propietarios denunciaron que el reglamento original estaba diseñado para que los desarrolladores se atribuyeran facultades totales, asimilando la gestión del barrio a una “dictadura”.
Por su parte, la Mutual acusó a la Unión Vecinal de realizar cobros ilegales de expensas e intimidar a los propietarios que no se plegaban a la nueva administración “yendo a cobrarles a su puerta” bajo amenazas de remate de sus viviendas.
Rumbo a la Corte Nacional
A pesar de que las instancias inferiores de la justicia provincial descartaron los pedidos de Amfarm para ser restituida preventivamente, la persistencia legal de la Mutual dio sus frutos cuando la Suprema Corte de Justicia de Mendoza (SCJM), tras un rechazo inicial, admitió un recurso de reposición in extremis.
En esa resolución del 22 de septiembre de 2022, el tribunal provincial reconoció que se estaba ante una cuestión de trascendencia constitucional y que el “recurso extraordinario” revestía la excepcionalidad necesaria para ser elevado a la Nación.
“La cuestión debatida incorpora al debate la interpretación acerca del derecho de propiedad receptado por nuestra Constitución Nacional a la luz de la doctrina sentada por la Corte Federal”, dice el fallo de la SCJM.
Así las cosas, el expediente ya se tramita en la Corte de la Nación, que deberá definir si es correcta la postura de los propietarios, que denunciaron una estructura abusiva y que el complejo nunca alcanzó los estándares de confort prometidos en aquella “fantasía de Disney”. O si, por el contrario, considera que la Mutual y la constructora tienen razón cuando sostienen que la creación de la Unión Vecinal constituyó un atajo legal para evadir las normas de Propiedad Horizontal.
El incómodo papel del IPV
A pesar de las desmentidas de la empresa, la sombra del programa oficial “Mendoza Construye” sobre el barrio Villa Catalina puso al Estado en una situación incómoda: la de reconocer que, en la práctica, se permitió que un plan de vivienda oficial fuera administrado bajo reglas de un barrio cerrado.
La participación del IPV fue el eje que permitió la intervención estatal en este conflicto entre privados. Para la DPJ, al ser un proyecto con fondos estatales, la Unión Vecinal era la única salida legal. Para los desarrolladores, fue una maniobra para romper la estructura de fideicomiso privado.