La primera línea frente al Parque General San Martín atraviesa una transformación que combina cambios en el paisaje urbano, nuevos desarrollos inmobiliarios y el cambio de destino de terrenos que durante décadas estuvieron vinculados a instituciones públicas o sociales. En ese proceso, dos predios ubicados sobre Boulogne Sur Mer quedaron en el centro de la escena: el del Círculo de Oficiales de la Policía de Mendoza y el del Hogar Santa Marta.
La fisonomía del lugar está cambiando a pasos acelerados con las modificaciones en los Códigos de Edificación que se hicieron los últimos años y los proyectos que están en ejecución. Las tradicionales casonas todavía forman parte del paisaje, pero las torres de departamentos fueron ganando presencia como una especie de gigantes que se levantan frente al espacio verde más grande de Mendoza.
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La primera línea del Parque General San Martín no siempre fue así. Durante décadas estuvo caracterizada por viviendas de poca altura y espacios destinados a actividades sociales, deportivas y culturales.
Detrás de esa transformación no sólo hay inversiones inmobiliarias sino decisiones políticas que llevaron a modificaciones en las normas que regulan los usos del suelo, las alturas, las tipologías edilicias y los indicadores de construcción.
Dos terrenos clave para el nuevo mapa inmobiliario
Algunos terrenos ubicados sobre calle Boulogne Sur Mer quedaron en el centro de la transformación inmobiliaria que atraviesa la primera línea frente al Parque San Martín. Se trata de espacios de grandes dimensiones que durante décadas estuvieron vinculados a usos institucionales y sociales y que, por su ubicación estratégica y su potencial constructivo, hoy adquieren un nuevo valor dentro del desarrollo urbano de la zona.
Uno de los casos que ya tiene un destino definido es el terreno donde funciona actualmente el Círculo de Oficiales de la Policía de Mendoza, ubicado en Boulogne Sur Mer 157. El predio de casi 6.200 metros cuadrados fue donado por la Provincia en 1951. Tras un conflicto judicial relacionado con las condiciones de aquella donación al Grupo Cioffi, las partes alcanzaron un acuerdo para avanzar con una nueva operación sobre este espacio.
Dicho acuerdo puso a uno de los terrenos de mayor superficie de esa primera línea frente al Parque San Martín en el centro del desarrollo inmobiliario de la zona. El Grupo Cioffi, que ya levantó las torres ubicadas a pocos metros, recibirá el predio de Boulogne Sur Mer a cambio de construir la nueva sede del Círculo Policial en Godoy Cruz. Así, un inmueble que durante décadas estuvo destinado a una institución con fines sociales quedó liberado para un nuevo emprendimiento de origen privado.
A pocos metros del Círculo Policial se encuentra el Hogar Santa Marta, ubicado sobre Boulogne Sur Mer al 300, entre Vicente Gil y Sobremonte. El inmueble pertenece a la Provincia y tiene una superficie cercana a los 5.000 metros cuadrados. Por su ubicación frente al Parque San Martín, se trata de un terreno con un importante valor dentro del mercado inmobiliario que podría rondar los 2 millones de dólares.
El futuro del predio donde funciona actualmente el Hogar Santa Marta todavía no está definido. Debido a su ubicación estratégica frente al Parque San Martín y a su alto valor dentro del mercado inmobiliario, una eventual desafectación del dominio público podría abrir la puerta a un emprendimiento privado en el lugar, aunque por ahora no existe un proyecto concreto.
El Gobierno provincial elevó un proyecto de ley para obtener autorización para disponer del inmueble y contempla dos alternativas: permutarlo por otro terreno o utilizarlo como dación en pago para financiar la construcción de una nueva residencia destinada a adultos mayores. No obstante, para avanzar requiere atravesar las instancias administrativas y legislativas correspondientes.
En esa misma línea, hay tres proyectos que se encuentran próximos a finalizar. El Edificio View perteneciente al Grupo Cioffi sobre calle Boulogne Sur Mer y Sargento Cabral; el Vesta que pertenece a la constructora Criba, frente a las instalaciones del Club Independiente Rivadavia, y la torre Thays de la empresa Laugero.
Antecedentes de los últimos 20 años
En el 2006, la Quinta Sección tenía un límite de construcción de 4 pisos en las construcciones. En 2008, el Grupo Cioffi intentó construir dos torres de 12 pisos en Boulogne Sur Mer y Lamadrid pidiendo una excepción, que finalmente fue rechazada. En ese momento los vecinos de la zona se oponían al proyecto. No obstante, el proyecto pudo concretarse en el 2014 gracias a las modificaciones en el Código de Urbanización.
En el 2010 aparece formalmente la “torre” como tipología urbanística, a través de la Ordenanza 3788/10 que introdujo en el Código la definición y comenzó a establecer dónde podía construirse según zona, superficie de parcela, Factor de Ocupación del Suelo (FOS), Factor de Ocupación Total (FOT) y retiros.
En 2015 llegó otra modificación importante mediante la Ordenanza 3888/15, que profundizó la regulación de las tipologías edilicias y los indicadores urbanos. El texto incorporó reglas específicas para basamentos, torres y torres con basamento, además de establecer parámetros de FOS y FOT y contemplar mecanismos para determinados terrenos de grandes dimensiones. En esa normativa, además, Boulogne Sur Mer aparece expresamente entre las calles donde podía admitirse un basamento de hasta 15 metros, siempre sujeto a los demás indicadores correspondientes a la zona.
Durante el 2019 se consolidó un régimen de mayor altura para lotes grandes. La zona residencial 4 permite 21, 26 o 41 metros, dependiendo de la superficie de la parcela. En terrenos de más de 1.001 m², el techo normativo llega a 41 metros, con FOT máximo 3.
El Código de 2019 define a la zona residencial 5 (R5) como una zona destinada a incorporar al tejido urbano terrenos fiscales en desuso, con torres de perímetro libre. Sin embargo, esa R5 está asociada al sector del Parque Central, no a la primera línea de Boulogne frente al Parque San Martín.
La Ordenanza 3978/19 modificó nuevamente los indicadores urbanos. La normativa estableció distintos topes de altura de acuerdo con la superficie de los lotes y la zona. Para determinadas parcelas de la zona Residencial 4, por ejemplo, se contemplaron alturas superiores a las de los lotes más pequeños, llegando hasta 41 metros para terrenos de más de 1.001 metros cuadrados, junto con un FOT máximo de 3,00 en los supuestos previstos por la norma. La propia normativa también estableció condiciones particulares para sectores de Boulogne Sur Mer, entre ellas un retiro frontal de cuatro metros medido desde el paramento húmedo del canal Jarillal.
El dato sirve para entender el valor urbano que adquirieron con el tiempo determinados terrenos de grandes dimensiones. No significa que cualquier lote sobre Boulogne Sur Mer pueda construir automáticamente una torre de 41 metros, ya que la posibilidad depende de la zonificación, la superficie, los indicadores aplicables, los retiros y las condiciones particulares de cada parcela.
A esa evolución se sumaron modificaciones vinculadas con el aprovechamiento urbanístico. El valor de un terreno no queda determinado solamente por su superficie, sino también por el volumen y el tipo de construcción que la normativa permite desarrollar sobre él.
El escenario volvió a modificarse en 2026 con la Ordenanza 4234, que actualizó de manera integral el Código Urbano y de Edificación de la Ciudad de Mendoza.
Obras proyectadas en la Ciudad
Según datos de la Municipalidad de la Ciudad de Mendoza, el movimiento de la construcción se aceleró con nuevos desarrollos privados que incluyen un hotel, 10 edificios y dos centros comerciales, con una inversión que supera los US$70 millones y un crecimiento que alcanza el 230% respecto de 2024.
De acuerdo con las últimas cifras difundidas por la comuna, la superficie en construcción ya superó los 300.000 metros cuadrados, casi 2,5 veces el volumen registrado hace poco más de un año y medio. Los números reflejan el fuerte avance de nuevos proyectos inmobiliarios y comerciales en distintos sectores de la Ciudad.
En definitiva, actualmente existen 10 proyectos con distinto grado de avance en varios puntos de la Ciudad, y otros 7 que esperan la bandera de largada, entre edificios y varios centros comerciales. Sólo en los edificios, la inversión estimada supera los U$S70 millones.
Obras próximas a finalizar
En etapa final de ejecución
- Edificio Allegra, ubicado en Clark y Granaderos.
- Edificio Parque Agustín, en Agustín Álvarez 311.
- Edificio View (Grupo Cioffi), Boulogne Sur Mer y Sargento Cabral.
Obras en ejecución y nuevos desarrollos
- Edificio de viviendas y oficinas, en Paso de los Andes y Emilio Civit.
- Vivienda multifamiliar, en San Lorenzo al 400.
- Desarrollo inmobiliario, en Emilio Civit 664
- Civit Avenue, ubicado en Emilio Civit 80, con 11.314 m².
- Edificio Vesta (Constructora CRIBA), sobre calle Boulogne Sur Mer.
- Hotel Buen Pastor, en Martín Zapata 350.
- Vivienda multifamiliar (Monteverdi) Lateral Este Av. Champagnat s/n. Esquina San José.
Proyectos próximos a iniciar
- Edificio multifamiliar, en Boulogne Sur Mer y Roque Sáenz Peña.
- Edificio multifamiliar, en Martínez de Rozas 350.
- Centro comercial, en Remedios de Escalada casi Córdoba, sobre la Alameda.
- Desarrollo inmobiliario, en Agustín Álvarez 478.
- Proyecto de Viviendas en el Parque Central, articulado entre la municipalidad y CRIBA.
- Obra de los Hermanos Jesuitas, en Colón y San Martín.