El comercio está cambiando en Mendoza. El fenómeno es global e implica modificaciones en los modos de consumo y de oferta de productos, pero en la provincia impacta también a nivel inmobiliario, porque la cantidad de locales comerciales vacíos en el centro de Capital crece y las marcas empiezan a instalarse en otros departamentos. Todo en un contexto de recesión.
Un estudio de la consultora Inmodata reflejó que desde septiembre del año pasado hasta abril hubo un incremento del 80% de los locales disponibles en la Ciudad. Son 90 según su relevamiento, pero muchos están fuera del sistema de medición, por lo que el número puede ser superior.
El fenómeno es multicausal y sobre las mismas coinciden inmobiliarios y comerciantes. Pero si bien la disponibilidad facilita que los alquileres bajen de precio por una cuestión de equilibrio de oferta y demanda, un local vacío es un comercio que no ofrece trabajo y hay preocupación entre los involucrados.
Locales vacíos y las causas
Entre las causas, el contexto económico influye, pero más aún los cambios del mercado y de los hábitos de consumo. Roberto Iriarte, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, señaló que después de la pandemia mucha gente empezó a vender desde su casa y eso tuvo un impacto muy positivo en sus costos, mejorando significativamente los márgenes de ganancia, principalmente de las pymes.
Andy Landa, referente de la consultora Inmodata, sumó que esto está acompañado por un crecimiento justamente de los costos en concepto de alquiler, expensas e impuestos. También agregó la competencia directa con los precios de Chile y el fenómeno de las plataformas chinas, que cambiaron el panorama del consumo online.
Por su parte, Enrique Fernández, vicepresidente de la Cámara de Comercio y presidente de la Cámara en Maipú señaló que hay “problemas de rentabilidad y cambios en la economía”, pero introdujo un elemento que considera crucial y son los complejos en zonas descentralizadas (barrios privados) que “van generando nuevas oportunidades comerciales y hacen que otros locales se trasladen”. Así señaló un punto clave del análisis sobre la situación de Ciudad en el que coincidieron los demás consultados.
El fenómeno del strip center y los cambios del comercio
El comercio se descentraliza de los centros comerciales urbanos. Fernández, con amplia experiencia en Maipú, dijo que es un proceso que ve en su departamento. “Los barrios privados tienen espacios para comercios para que todas sus actividades básicas estén satisfechas allí y no tengan que desplazarse. Hay calles que eran importantes para el comercio, pero sufrieron el redireccionamiento de la gente y ahora han cerrado”, señaló.
Landa agregó: “Hoy ya no es necesario ir al centro exclusivamente para poder comprar algo. Podés tener una franquicia de algún local en algún strip center de zonas como Luján, Godoy Cruz, Maipú. Ya sucede hasta para ir al médico, si hay consultorios en los diferentes strips centers”.
Este fenómeno no será igual para todos. Landa aseguró que hay rubros más incentivados como los cafés. “No hay mucha gente que vaya a tomar un café al centro porque muchas marcas eligen polos gastronómicos y de oficinas alejados”, señaló.
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La cuestión de los costos
Sostener un local en Ciudad tiene sus vicisitudes. Hacer frente al alquiler (de los más caros del Gran Mendoza) es complejo para la pyme. Los precios varían mucho según la cantidad de metros cuadrados, los metros de frente y la calle en la que se encuentran.
En términos de referencia y a nivel promedio, un local chico en una calle no principal, de unos 30 metros cuadrados, puede estar rondando entre 600 a 700 mil pesos. Uno de 200 o 250 metros en calles importantes como la San Martín puede costar hasta 7.000 dólares.
Al costo del alquiler se le suman los impuestos. Hoy las tasas municipales en ese departamento rondan los 100 mil pesos y han sufrido aumentos. También implica un costo la habilitación misma, porque más allá de los gastos que implican cumplir los requisitos, también hay que pagar por el sellado y el libro de quejas (aproximado a 50 mil pesos). Implica un costo extra la habilitación del comercio para gastronomía y publicidad en la vía pública.
La situación de los servicios no es menor en relación a los costos. Un comerciante (minimarket pequeño) de Ciudad se mostró agobiado por los incrementos, al asegurar que en electricidad solamente tiene 650 mil pesos mensuales. El contrato de alquiler tiene aumentos trimestrales y el consumo está paralizado. “Para achicar costos tuve que pedirle a una empleada que atendía full time que trabaje solo en la mañana y me hice cargo yo en la tarde“, señaló.
Iriarte también agregó una cuestión no menor y que en este caso influye en el consumidor, que es el estacionamiento. El precio promedio es de 2.800 pesos por hora y para una compra de dos horas hay un costo superior a los 5.000.
En cambio, alquilar en una calle común de las zonas comerciales más recurrentes de Maipú y Luján es un tanto más barato. Un local de 30 metros cuadrados puede costar entre 450 o 550 mil pesos.
Sin embargo, el fenómeno de los strip centers no es necesariamente de costos porque el alquiler en uno de Maipú o Luján puede ser mayor. Los valores varían según dónde está ubicado, el tamaño, el tipo de servicios que posee y si es apto para gastronomía; pero tiene una referencia.
Para estos locales, como sucede en las principales calles del centro, la referencia es precio por metro cuadrado/dólar. Rondan aproximadamente entre 15 y 20 dólares. Es decir, un local chico de 30 metros puede costar 450 dólares por mes, que a cotización de hoy es más que 630.000. Pero todos tienen un costo extra que son las expensas, las cuales rondan el 20% del precio final. Ese local pagaría 126 mil, 756 mil en total.
Un local gastronómico grande, de 250 metros, en un strip center con más servicios puede costar 5000 dólares. Unos 7 millones con expensas mensuales de 1.4 millones. Todo esto también con costos de habilitación, impuestos y servicios.
Iniciar los alquileres tampoco es accesible porque requiere contar con un gran capital. Como requisitos piden que los solicitantes sean monotributistas o responsables inscriptos, abonar el mes, otro mes de depósito, que generalmente es en dólares, y la comisión inmobiliaria. Como garantía se usan los seguros de caución que hacen aseguradoras, que en comercios se usan generalmente para reemplazar a los garantes propietarios. Esos seguros tienen un costo que ronda un monto del alquiler más.
Esta descentralización y aumento de los costos está acompañada de un contexto de recesión. Fernández señaló al endeudamiento como un factor crucial para entenderlo. También indicó que los cambios “escapan a la capacidad de decisión” de los propios comercios. “El desplazamiento de la gente, los costos de movilidad y de tiempo hace que los grandes centros vayan cayendo, como los shoppings”, advirtió.
Lógicamente, esto trae aparejado un problema. “La mayor preocupación que tenemos institucionalmente son los empleados que se quedan sin trabajo. Esa persona no puede reinsertarse en un mercado que está convulsionado”, reconoció el referente de la cámara de comercio.
Mientras tanto, el fenómeno también motoriza otras actividades. Landa aseguró que en consonancia con la descentralización del comercio, creció también la venta de casas en Luján y Maipú.