El Gobierno nacional presentó un nuevo programa para impulsar los créditos hipotecarios y ampliar el acceso a la vivienda propia. La iniciativa contará con $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), que administra la ANSES, aunque el dinero no será prestado directamente por el Estado a los compradores.

El mecanismo prevé que el FGS otorgue a los bancos financiamiento de mayor plazo mediante licitaciones de depósitos a plazo fijo. Luego, las entidades financieras adjudicatarias deberán destinar esos recursos a créditos hipotecarios bajo determinadas condiciones.

En ese marco, ya quedaron definidos algunos de los requisitos centrales para acceder a los nuevos préstamos.

Quiénes podrán acceder

Las condiciones generales del programa establecen que los préstamos estarán destinados a personas humanas y deberán utilizarse para financiar una primera vivienda.

El dinero podrá ser utilizado para distintas alternativas vinculadas con la vivienda:

  • Compra de una propiedad.
  • Construcción.
  • Ampliación.
  • Refacción.

Cada préstamo tendrá un monto máximo equivalente a 150.000 UVA, mientras que el plazo mínimo será de 15 años. Además, los bancos que obtengan fondos a través del programa no podrán otorgar estos créditos a una tasa superior a UVA más 7,5%.

Sin embargo, habrá requisitos que todavía no están definidos de manera uniforme. Las condiciones relacionadas con el nivel de ingresos, la antigüedad laboral, la edad, la documentación exigida y otros criterios de evaluación dependerán de cada banco que finalmente participe del programa.

Es decir que el porcentaje de ahorro previo y la relación entre el porcentaje de los ingresos familiares afectados por la cuota lo definirá cada entidad bancaria a la hora de dar los créditos.

Cuánto ahorro previo se necesitará

El porcentaje de ahorro propio surge del ejemplo presentado durante el anuncio. Caputo tomó como referencia una vivienda valuada en US$106.667 y un crédito que financiaría el 75% de ese valor.

De acuerdo con esa relación, el préstamo cubriría aproximadamente US$80.000, mientras que el comprador debería aportar el 25% restante con recursos propios. Para una vivienda del valor utilizado en la simulación, eso representaría alrededor de US$26.667 de ahorro previo.

El porcentaje final de financiamiento, de todos modos, podría depender de las políticas que establezca cada entidad. El 75% fue el nivel utilizado por el Gobierno para ejemplificar el funcionamiento del nuevo esquema y calcular el ingreso necesario para acceder al préstamo.

El ejemplo oficial: qué sueldo se necesita

Durante la presentación, el Ministerio de Economía mostró una simulación para una vivienda valuada en US$106.667.

Los principales números del ejemplo fueron los siguientes:

  • Valor de la vivienda: US$106.667.
  • Porcentaje financiado: 75%.
  • Ahorro previo estimado: 25%.
  • Monto del préstamo: $120.920.000.
  • Tasa utilizada en el ejemplo: UVA más 7%.
  • Plazo: 25 años.
  • Primera cuota: $865.098.
  • Ingreso neto requerido del grupo familiar: $3.460.391.
  • Relación entre la cuota y el ingreso: 25%.

El cálculo parte de que la cuota mensual no debería superar una cuarta parte de los ingresos netos del grupo familiar. Por eso, para afrontar una primera cuota cercana a los $865.000, el hogar debería acreditar ingresos por unos $3,46 millones mensuales.

Caputo utilizó el caso de una pareja joven para explicar el alcance que busca tener el programa. Según señaló, la posibilidad de combinar los ingresos de ambos integrantes permitiría alcanzar el nivel requerido en la simulación y reemplazar el pago de un alquiler por una cuota hipotecaria.

Cuál será el monto máximo del crédito

El nuevo programa fijó un límite de hasta 150.000 UVA por préstamo. Caputo estimó durante el anuncio que ese monto máximo equivale aproximadamente a US$250.000.

De todos modos, alcanzar el tope no será automático. El monto definitivo que pueda recibir cada solicitante dependerá de la evaluación que realice el banco, especialmente en función de su capacidad de pago y de las condiciones particulares de la operación.

El propio ejemplo oficial muestra que los créditos podrían ubicarse por debajo de ese máximo. Para la vivienda valuada en US$106.667, el financiamiento utilizado fue equivalente al 75% de la propiedad.

Qué bancos ofrecerán los créditos

La lista de bancos que participarán todavía dependerá de las licitaciones que realizará el FGS. El programa pondrá a disposición un total de $2 billones y las colocaciones se realizarán en tramos de $200.000 millones.

Las entidades competirán por depósitos a plazo fijo ajustados por UVA con dos alternativas: un tramo a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%, y otro a cinco años, con una tasa mínima de UVA más 4,5%.

Cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación. Una vez obtenidos los fondos, tendrá 90 días corridos desde la constitución del depósito para aplicarlos al destino establecido: créditos hipotecarios para primera vivienda.

Así, el nuevo plan combina requisitos generales ya definidos por el Gobierno —como el destino, el monto máximo, el plazo y el límite de la tasa— con otras condiciones que quedarán en manos de los bancos. Para los potenciales compradores, el otro dato central será la necesidad de contar con ahorro previo, ya que el ejemplo oficial parte de una financiación del 75% y deja el 25% restante a cargo del solicitante.