Comprar un departamento para alquilarlo es una de las decisiones financieras más consideradas entre quienes tienen ahorros en dólares y buscan que rindan más que guardados. La lógica es simple: se adquiere una propiedad, se la entrega a un inquilino y el alquiler, mes a mes, va devolviendo lo que se pagó. Lo que cambia con el tiempo es la velocidad de ese regreso. En el Gran Mendoza, esa velocidad depende hoy de dos precios que se mueven a ritmos muy distintos: el de comprar y el de alquilar.
El Index Mendoza, la primera edición de este informe que presentó Zonaprop con datos de septiembre de 2026, ofrece una respuesta concreta. La relación entre el alquiler y el precio de compra se ubica en 7,05% anual bruto. Dicho de otro modo, por cada 100 dólares invertidos en un departamento, el propietario recibe en alquileres el equivalente a 7,05 dólares por año. A ese ritmo, hacen falta 14,2 años para recuperar lo que se pagó, el mismo plazo que se registraba un año atrás.
Hay dos precisiones para leer bien ese número. La primera es que el retorno es bruto: no descuenta impuestos, gastos de mantenimiento ni los meses en que el departamento puede quedar sin inquilino, por lo que el plazo real de recupero es en realidad algo más largo que el calculado. La segunda es que el informe se construye sobre los avisos publicados, es decir, sobre precios pedidos y no sobre operaciones cerradas. La muestra, de todos modos, es amplia. “Contamos con una oferta que supera las 700 mil propiedades publicadas, de las cuales más de 20.000 están concentradas solo en Mendoza”, destacó Dario Cristaldo, gerente de expansión de Zonaprop.
Para dimensionar el 7,05%, conviene mirar cómo se movió en el tiempo. La serie del informe arranca en abril de 2023 con un retorno de 3,07%, que equivalía a 32,6 años de recupero. Cayó a su punto más bajo en julio de ese año, con 2,34% y 42,7 años. Desde entonces la ecuación mejoró de manera sostenida hasta llegar a su máximo en 2025, con un retorno de 8,38% y un plazo de 11,9 años. Hoy está bastante por encima de aquel piso, pero lejos de ese techo.
Por qué el plazo se alargó en los últimos meses
En julio de 2026 el retorno era de 7,75% y el plazo de 12,9 años. En septiembre bajó a 7,05% y subió a 14,2 años. Para entender ese movimiento hay que mirar por separado lo que pasó con los alquileres y con los precios de venta.
El alquiler medio de un departamento de dos ambientes y 50 m2 es de 504.300 pesos por mes, lo que suma 6.051.600 pesos en un año. En septiembre subió 0,4%, frente a una inflación provincial de 1,7%. En lo que va de 2026 acumula una suba de 15%, mientras que los precios generales aumentaron 21,5% en Mendoza, según la DEIE. El resultado es una caída real de 8,5% en el año y de 11,9% en los últimos doce meses. Para el propietario, entonces, el ingreso por alquiler pierde poder de compra.
Del lado de la venta, el precio medio del metro cuadrado es de 1.144 dólares. Bajó 0,2% en septiembre, acumula 2,8% en 2026 y 5,9% en los últimos doce meses. Esa evolución quedó muy por debajo de la inflación medida en dólares (17,7% en el año y 22,6% anual) y del costo de la construcción, que avanzó 18,5% en 2026 y 21,0% en doce meses. Un departamento de dos ambientes y 50 m2 vale, en promedio, 65.386 dólares, y uno de tres ambientes y 70 m2, 76.601 dólares.
Que la relación entre alquiler y precio esté igual que hace un año significa que ambos valores, medidos en dólares, avanzaron a un ritmo parecido. Pero el recorrido entre un punto y otro no fue lineal, y el último tramo jugó en contra del inversor. Hay además un dato que interesa a quien piensa en construir para vender: el costo de edificar creció mucho más que lo que se paga por metro cuadrado, una diferencia que el mercado todavía debe resolver.
Dónde rinde más y dónde rinde menos
El promedio esconde diferencias grandes entre barrios. Parque O’Higgins (Tercera Sección) es el de mayor retorno, con 8,8% anual, lo que equivale a recuperar la inversión en algo más de 11 años. Le siguen San José (Guaymallén), con 8,5%, y Parque Central (Primera Sección), con 8,1%. En el otro extremo está Trapiche (Godoy Cruz), con 3,3%: al mismo ritmo, el recupero superaría los 30 años.
El caso de San José tiene una lectura propia. Es el segundo barrio en rentabilidad y, al mismo tiempo, el que más retrocedió en precio de venta en el último año, con una baja de 4,7%. Cuando el valor de compra baja y el alquiler se sostiene, el retorno sube.
Un punto a tener en cuenta, es que hay distritos que aparecen entre los más buscados para alquilar o comprar, pero no son los más rentables para los inversores. Residencial Sur (Quinta Sección), por ejemplo, concentra el 16,26% de las búsquedas de alquiler sobre una oferta disponible de 15,23%. En compra, reúne el 13,41% de las consultas con un stock publicado de 9,39%. Es además el barrio más caro para alquilar, con 595.794 pesos mensuales, y el segundo más caro para comprar, con 1.740 dólares por m2. Sin embargo, su retorno bruto es de sólo 5,4%, por debajo del promedio del Gran Mendoza. La demanda alta puede facilitar que el departamento no quede vacío, pero el precio de entrada reduce el rendimiento.
Más de 1.700 dólares de diferencia por metro cuadrado
Los valores promedios de venta por departamento muestran una brecha de hasta 418 dólares. Godoy Cruz es el más caro del Gran Mendoza, con 1.252 dólares por m2, seguido por Ciudad de Mendoza (USD 1.198), Guaymallén (USD 960) y Las Heras (USD 834).
La distancia es mucho más marcada cuando se mira barrio por barrio. Residencial Los Cerros, en Ciudad de Mendoza, es el más caro del Gran Mendoza, con 2.240 dólares por m2. Residencial Parque (Sección 7), es el más económico, con 525 dólares por metro. La diferencia es de 1.715 dólares por metro cuadrado, y el barrio más caro cuesta más de cuatro veces lo que el más barato. Ambos están dentro del mismo departamento, lo que indica que la dispersión de precios es mayor dentro de cada zona que entre una zona y otra.
Para ponerlo en una cuenta simple: en un departamento de 50 m2, esa brecha equivale a 85.750 dólares. Es una multiplicación ilustrativa, ya que los precios por barrio y los promedios generales surgen de muestras distintas, pero deja en evidencia que la ubicación pesa más que cualquier otro factor al momento de comprar.
Qué dice todo esto para quien piensa invertir
El estudio deja una conclusión práctica: la rentabilidad promedio del Gran Mendoza, con 7,05% bruto y 14,2 años de recupero, sirve como referencia, pero la decisión se juega barrio por barrio. Entre el mejor retorno (8,8%) y el peor (3,3%) hay 5,5 puntos porcentuales, una diferencia que se traduce en casi 19 años de plazo de recupero entre uno y otro.
Por supuesto, se debe considerar que el mercado puede cambiar y lo que es más conviene hoy puede no mantenerse estable durante los próximos 15 o 20 años, pero un análisis riguroso del mercado es el punto de partida ideal para cualquier inversión. También hay un dato de contexto que no conviene dejar de lado: con alquileres que pierden contra la inflación y precios de venta que avanzan por debajo del costo de construir, el mercado está en un punto en el que el comprador tiene más margen de negociación que el propietario.