El Gobierno anunció un nuevo esquema para impulsar los créditos hipotecarios y estableció una condición que será clave para quienes accedan a los préstamos: las entidades financieras que reciban los fondos del programa no podrán cobrar una tasa superior a UVA +7,50%.

La cifra puede parecer atractiva a primera vista. Sin embargo, hay una cuestión que conviene aclarar: UVA +7,5% no significa que el crédito tenga una tasa fija del 7,5% ni que ese sea necesariamente el costo final del préstamo.

Un préstamo UVA es un crédito cuyo capital y cuotas se calculan en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), una medida creada por el Banco Central de la República Argentina cuyo valor se actualiza diariamente según la inflación.

¿Qué significa UVA +7,5%?

La expresión combina dos componentes diferentes. Por un lado, está la actualización del capital mediante la UVA. Por otro, el interés adicional que cobra la entidad financiera. En este programa, ese interés tendrá un límite de 7,50%.

Por lo tanto, cuando se habla de un crédito a UVA +7,5%, no se está hablando de un préstamo tradicional en pesos a una tasa fija.

La diferencia es importante porque el valor de la UVA se actualiza con el tiempo. En consecuencia, tanto el capital expresado en pesos como las cuotas pueden aumentar a medida que se modifica el valor de esa unidad.

El Gobierno no obliga a prestar al 7,5%

Otro punto importante del anuncio es que 7,5% es una tasa máxima, no una tasa obligatoria. Las entidades que resulten adjudicatarias de los fondos podrán otorgar los créditos por debajo de ese nivel.

El programa establece que los bancos recibirán fondos mediante depósitos a plazo fijo ajustables por UVA más un interés adicional. Hay dos tramos: uno a un año, con una tasa mínima de UVA +2,50%, y otro a cinco años, con una tasa mínima de UVA +4,50%.

A partir de esos fondos, deberán ofrecer créditos hipotecarios destinados a primera vivienda y respetar el techo de UVA +7,50%. La lógica del programa es generar una fuente de financiamiento específica para que las entidades puedan ampliar la oferta de créditos hipotecarios.

Entonces, ¿es una tasa barata?

La respuesta no puede reducirse solamente al número 7,5%. Es un límite relativamente contenido para un crédito hipotecario de largo plazo, pero no alcanza por sí solo para determinar si el préstamo será barato.

Hay que considerar que el crédito se ajusta por UVA y que el plazo puede extenderse durante décadas.

El programa fija un plazo mínimo de 15 años y permite créditos de hasta el equivalente a 150.000 UVA. Cuanto mayor sea el plazo, más tiempo permanecerá la deuda expuesta a la evolución de la UVA.

Por eso, para quien tome el crédito, la tasa adicional es solamente una parte de la ecuación.

El ejemplo del Gobierno

El propio Ministerio de Economía utilizó una tasa de UVA +7% para mostrar cómo funcionaría el esquema.

La simulación contempla una propiedad de 106.667 dólares y un financiamiento del 75% del valor. El crédito sería de $120.920.000, a 25 años.

Con esa tasa, la cuota inicial estimada sería de $865.098.

Es importante observar que el Gobierno utilizó una tasa inferior al máximo de 7,5% establecido para el programa.

Si una entidad otorgara el préstamo exactamente al límite de UVA +7,50%, la cuota inicial sería diferente.

Pero tampoco en ese caso podría decirse simplemente que el crédito cuesta 7,5%, porque la actualización por UVA continúa formando parte del préstamo.

El verdadero costo se verá con el tiempo

El problema de evaluar un crédito hipotecario únicamente por su tasa inicial es que se pierde de vista la duración del préstamo.

Una familia que toma un crédito a 25 años estará pagando durante un período muy prolongado. En ese tiempo, la UVA puede modificar el valor en pesos de la deuda y de las cuotas.

Por eso, una tasa de UVA +7,5% puede resultar razonable en el momento de tomar el préstamo y, aun así, la evolución posterior de la cuota convertirse en un factor determinante para la economía familiar.

El propio ejemplo oficial muestra la importancia de mirar más allá de la tasa: con una cuota inicial de $865.098, el ingreso neto mensual requerido para el grupo familiar es de $3.460.391, tomando una relación cuota-ingreso del 25%.

Pero ese cálculo corresponde al inicio del crédito.

Qué habrá que mirar cuando comiencen a otorgarse

El programa contempla un total de $2 billones y licitaciones de hasta $200.000 millones. Cada entidad podrá ofertar como máximo por el 20% del monto de cada licitación y tendrá 90 días para aplicar los fondos adjudicados.

El dato decisivo llegará cuando se conozcan las condiciones concretas de los préstamos.

Habrá que observar qué tasas ofrecen efectivamente las entidades, qué porcentaje del valor de la vivienda financian, qué ingresos exigen y cuáles son los costos asociados al crédito.

Recién entonces será posible determinar si el programa consiguió generar préstamos realmente más accesibles.