El próximo 14 de mayo, la Ciudad de Mendoza tendrá un nuevo Código de Edificación en vigencia. Se trata de una reestructuración que tiene objetivo de modernizar el crecimiento de la capital y que fue consensuada con desarrolladores inmobiliarios y representantes de cámaras.
Seis cambios clave
1. El fin de las “fachadas ciegas”: locales comerciales obligatorios en cocheras
Uno de los cambios más visibles para el ciudadano es la obligación de incluir locales comerciales en el frente de los edificios de cocheras y playas de estacionamiento.
- Los edificios de cocheras deberán tener locales en todo su frente.
- Las playas de estacionamiento públicas deberán destinar el 70% de su fachada a locales comerciales.
- Estos locales deben tener una profundidad mínima de 5 metros. El objetivo es eliminar los “puntos ciegos” en la trama urbana y fomentar calles más vivas.
2. Prioridad absoluta al arbolado público
El nuevo Código endurece las restricciones para proteger el patrimonio forestal:
- Prohibición de garajes frente a árboles: la Dirección de Obras Privadas no aprobará planos de garajes o cocheras proyectados frente a árboles existentes.
- Erradicación excepcional: solo en casos especiales y con una resolución del Departamento Ejecutivo se permitirá quitar un árbol, basada en informes de áreas de ambiente y defensa del arbolado.
- Nuevos nichos: se establecen dimensiones mínimas para las “posas” (nichos) de los árboles según el ancho de la vereda para asegurar su crecimiento sano.
3. Adiós al FOT y llega el FIS
La normativa cambia la forma en que se permite construir:
- Eliminación del FOT (Factor de Ocupación Total): ya no se usará este indicador para regular cuánto se puede construir en total, dejando esa función al FOS (Factor de Ocupación del Suelo) y a las alturas máximas.
- Creación del FIS (Factor de Infiltración del Suelo): es una medida ambiental clave que obliga a dejar una parte del terreno con suelo absorbente (jardines o pisos drenantes) para permitir la infiltración de agua de lluvia. No será exigido en zonas centrales o comerciales, pero sí en el resto de la Ciudad.
4. Ciudad Mixta: de barrios residenciales a usos múltiples
Un cambio importante es que las zonas que antes eran netamente residenciales ahora pasan a ser de usos mixtos. Esto permite una ciudad de “proximidad” donde el comercio y los servicios convivan con la vivienda en más barrios de la capital.
5. Incentivos para desarrolladores: “Contribución Compensatoria”
Se establece una nueva metodología para que los constructores obtengan beneficios en altura, retiros o FOS a cambio de una contribución económica basada en el valor del m² del CAMZA (Colegio de Arquitectos de Mendoza).
Por ejemplo, en edificios de más de 27 metros, se podrán solicitar hasta dos niveles más de altura (7 metros) mediante este sistema.
6. Exigencias de Sustentabilidad
Los proyectos de mediana y gran escala (más de 2.500 m²) ahora están obligados a cumplir con un puntaje mínimo de prácticas sustentables para ser aprobados. Cuanto más grande sea el edificio (alto impacto), mayor será el puntaje de sustentabilidad exigido.
Una particularidad
La numeración domiciliaria también se actualiza: ahora debe ser claramente visible desde la calle, tener una altura mínima de 8 centímetros y el color debe contrastar con la fachada para garantizar su legibilidad. El nombre de la calle en la placa ya no es obligatorio.