Las Direcciones de Registros Públicos de Mendoza establecieron nuevas pautas para inscribir inmuebles bajo el régimen de protección de la vivienda, conocido anteriormente como bien de familia. La medida busca unificar los criterios de inscripción en toda la provincia y precisar los requisitos para acceder al beneficio, ampliarlo, transferirlo o dejarlo sin efecto.
La disposición técnico registral conjunta N° 6/2026 fue firmada el 28 de octubre y publicada en el Boletín Oficial los días 2 y 3 de noviembre. Lleva las firmas de Laura Giménez y Paula Alfonso, responsables de las áreas registrales involucradas, y alcanza a las dos Direcciones de Registro de la Propiedad Inmueble de Mendoza.
La normativa se apoya en los artículos 244 a 256 del Código Civil y Comercial de la Nación, que reemplazaron el antiguo régimen de bien de familia por el de protección de la vivienda. Hasta ahora existían diferencias en los criterios administrativos entre las distintas circunscripciones judiciales. Con esta disposición, las autoridades buscan garantizar un procedimiento uniforme y dar mayor previsibilidad a los usuarios.
Qué establece el nuevo régimen de protección de la vivienda
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Uno de los principales puntos de la disposición es que una persona solo podrá afectar un inmueble al régimen de protección de la vivienda. Para realizar el trámite deberá declarar bajo juramento que no tiene otro inmueble protegido ni una solicitud en curso sobre otra propiedad.
La protección podrá alcanzar a la totalidad del inmueble, una parte indivisa o incluso una porción de su valor. También se permitirá afectar una parte determinada de una propiedad, siempre que se identifiquen correctamente su superficie, límites y medidas perimetrales.
Otro requisito central es la habitación efectiva. Cuando el propietario sea el único beneficiario, deberá declarar bajo juramento que vive en el inmueble. Si existen otros beneficiarios, como hijos o padres, al menos uno de ellos deberá habitar la propiedad. En el caso de familiares colaterales hasta el tercer grado, tanto el constituyente como el beneficiario deberán residir allí.
La disposición también aclara que no existe un límite de valuación fiscal para acceder al régimen, tanto en propiedades urbanas como rurales. Es decir, el valor fiscal del inmueble no será un impedimento para solicitar la protección.
Quiénes pueden solicitar la protección y quiénes quedan incluidos
La afectación podrá ser solicitada por el titular registral de la propiedad. En caso de condominio, deberán participar todos los titulares, salvo que alguno pretenda proteger exclusivamente su parte indivisa.
También podrán hacerlo usufructuarios y usuarios de un inmueble, de manera individual o conjunta con el nudo propietario. Los herederos podrán solicitar la protección mediante tracto abreviado, siempre que intervengan todos los declarados en la sucesión.
Entre los beneficiarios posibles figuran el propietario, su cónyuge, conviviente, ascendientes y descendientes. En ausencia de estos familiares, podrán incorporarse parientes colaterales hasta el tercer grado, siempre que convivan con el titular.
La normativa contempla además situaciones particulares, como propiedades pertenecientes a menores de edad, personas con capacidad restringida o inmuebles bajo titularidad fiduciaria. En algunos de estos casos se exige autorización judicial o intervención de representantes legales.
Qué pasa si la vivienda tiene una hipoteca o medidas cautelares
La nueva reglamentación establece que la existencia de una hipoteca no impide afectar una propiedad al régimen de protección de la vivienda. Tampoco será necesario contar con el consentimiento del acreedor hipotecario para realizar la inscripción.
En cuanto a las medidas cautelares, tampoco representan un impedimento general. La excepción se presenta cuando existe una prohibición de innovar: en ese supuesto, la solicitud será devuelta con reserva de prioridad por 180 días.
La disposición también regula las condiciones para vender una propiedad protegida. Cuando el inmueble se transfiera a un tercero, deberá desafectarse del régimen. Sin embargo, existen excepciones cuando la propiedad se adjudica a uno de los beneficiarios, por ejemplo, en una sucesión, un divorcio o una división de condominio.
Si el titular está casado o tiene una unión convivencial inscripta, para transmitir o desafectar la vivienda deberá contar con el asentimiento del cónyuge o conviviente. Esa conformidad podrá ser reemplazada por una autorización judicial en determinadas circunstancias.
La protección también podrá trasladarse a otra propiedad
Otro aspecto relevante es la posibilidad de aplicar la denominada subrogación real. Este mecanismo permite trasladar la protección de una vivienda a otra propiedad adquirida en reemplazo de la anterior.
La disposición contempla tres situaciones: cuando el inmueble sustituto ya se encontraba en el patrimonio del titular, cuando se compra al mismo tiempo o después de vender la vivienda protegida, y cuando se conserva temporalmente el precio obtenido por la venta hasta adquirir una nueva propiedad.
Para realizar el traslado, el inmueble deberá pertenecer al mismo titular que tenía la protección original. No se permitirá trasladar el beneficio a una propiedad de otra persona, aunque se trate del cónyuge.
Finalmente, la disposición deja sin efecto las órdenes de servicio 15-25 y 18-25, que regulaban anteriormente estos procedimientos en algunas circunscripciones judiciales. Sus previsiones quedan incorporadas en la nueva normativa, que establece criterios comunes para los registros inmobiliarios de toda Mendoza.