A partir de la reciente reglamentación del Capítulo IV de la Ley 9.414, el Gobierno de Mendoza ha endurecido su postura frente a las irregularidades en el piedemonte, estableciendo un régimen de sanciones que incluye multas de hasta 100 millones de pesos y la potestad de ejecutar demoliciones inmediatas.
Esta medida busca poner un freno definitivo a la expansión urbana descontrolada sobre una zona de alta fragilidad ambiental y crítica para la seguridad aluvional del Gran Mendoza. Ante este escenario de “mano dura” estatal, El Sol se comunicó con los municipios de Luján de Cuyo, Las Heras, Ciudad de Mendoza y Godoy Cruz para conocer su postura oficial y los mecanismos de control que aplican frente a la proliferación de loteos clandestinos, un fenómeno que desafía el ordenamiento territorial y pone en riesgo tanto el patrimonio de los compradores como el equilibrio ecológico de la región.
Ciudad de Mendoza
En la Ciudad de Mendoza, la mirada sobre el piedemonte es quirúrgica. Con un territorio dividido en tres zonas críticas. Tienen identificados 1.800 lotes que hoy representan el corazón del conflicto. Al igual que Las Heras, con quien comparten la problemática en la zona que limita con el El Challao, la Capital celebra el nuevo régimen de multas, pero con una advertencia basada en la experiencia: el riesgo de que la expectativa de mayor control acelere la informalidad.
Desde el municipio recuerdan que en 2019, ante una regulación similar a la actual (Decreto 219/19 SAYOT), se produjo un fenómeno contraproducente: muchos propietarios de tierras desmontaron superficies de forma clandestina para “ganarle” a la norma antes de ser detectados. Para evitar que esto se repita, la Ciudad -en conjunto con la Provincia- ha desplegado un sistema de monitoreo con drones y detección satelital de superficies cubiertas clandestinas, complementado con inspecciones presenciales.
La estrategia de Capital ha sido escalonada. Primero, se realizaron reuniones con los inversores y desarrolladores de los loteos para exigirles el acatamiento de las normas. Luego, se citó a los vecinos y se trabajó con uniones vecinales. “Se dieron plazos para presentar la documentación; muchos cumplieron y otros no”, admiten desde la comuna. El punto innegociable para el municipio es el estudio y obras de defensa aluvional: no se permitirá avanzar con ninguna construcción hasta que existan obras que garanticen seguridad.
Y, además, aparece sobre la mesa la prestación de los servicios básicos (agua potable, cloacas, energía eléctrica), que debe ser provisto por los desarrolladores, tal cual lo exige la ley de loteos y fraccionamientos provincial.
En ese sentido, la municipalidad diferencia dos realidades dentro de su territorio:
- La Favorita y alrededores: zonas donde el municipio tiene una injerencia directa en el desarrollo urbano (como el proyecto de San Agustín).
- El “descontrol” privado: sectores como Condominio La Angostura o Nuevas Quintas, donde la informalidad es mayor. Un caso emblemático de la firmeza municipal fue el freno total al proyecto Villa Adolfina Country, donde se labraron actas de infracción contra los desarrolladores por no cumplir con los requisitos básicos y se los llevó a la Justicia penal.
Ante la consulta recurrente sobre las construcciones en el barrio Dalvian, desde la Municipalidad de la Ciudad aclaran que se trata de una situación distinta debido a que el complejo cumple con las normativas tanto de loteos, hidráulica, impacto ambiental, factibilidades de energía eléctrica, agua, cloacas (NDR, tiene su sistema de agua independiente y la administración del barrio, a su vez, es parte del directorio de EDEMSA), lo que lo saca de la categoría de loteo clandestino sin factibilidad que hoy persigue la Ley del Piedemonte.
Las Heras
El municipio lasherino basa su estrategia en la Unidad Interjurisdiccional del Piedemonte, una mesa técnica donde comparte decisiones con la Provincia, Hidráulica y otros departamentos. Según explican desde la comuna, su objetivo es “homogeneizar criterios” para que no existan reglas distintas a un lado y al otro de los límites municipales.
A la hora de actuar sobre el terreno, el proceso de Las Heras no es preventivo por tecnología, sino reactivo. El protocolo se activa de dos formas: por inspecciones oculares de los agentes municipales o por denuncias de los propios vecinos.
Una vez que detectan un posible loteo o construcción “trucha“, el municipio analiza la falta sobre tres ejes:
- Riesgo hídrico: verifican si la obra invade cauces naturales o si el uso del suelo es el permitido para esa zona.
- Situación administrativa: chequean si el infractor tiene algún expediente iniciado o si la construcción es totalmente “en negro”.
- Zonificación: evalúan si lo que se está levantando se adapta al código de edificación y al Plan Municipal de Ordenamiento Territorial (PMOT).
Actualmente, el municipio asegura estar trabajando en una nueva planificación urbana para intentar frenar la expansión desordenada que ha caracterizado al departamento en las últimas décadas, especialmente en áreas donde la infraestructura es escasa o inexistente.
Los datos oficiales del departamento reconocen una realidad difícil de ignorar: un número crítico de barrios y urbanizaciones informales desarrollados sin planificación previa, especialmente en la zona de El Challao.
Para lidiar con este desorden, la comuna ha puesto en marcha un Programa de Regularización Histórica. El objetivo no es la demolición inmediata de lo viejo, sino un intento por frenar la expansión. Los puntos centrales de esta estrategia son:
- “Congelamiento” de barrios: el municipio busca censar las urbanizaciones existentes por debajo de la cota de 1.200 metros para evitar que sigan creciendo.
- Diagnóstico de riesgo: reconocen que gran parte de estos vecinos viven bajo amenazas naturales (aluviones, erosión) y antrópicas (contaminación).
- Urbanización progresiva: ante la imposibilidad de servicios básicos inmediatos, proponen mecanismos de “financiamiento solidario” para obras de infraestructura básica, intentando que el costo no recaiga solo en el Estado.
Luján de Cuyo
En Luján de Cuyo, la problemática del piedemonte adquirió dimensiones de distrito con la creación de Vertientes del Pedemonte, hasta con un proceso judicial de por medio. El municipio asumió entonces la gestión de más de 11.000 hectáreas que arrastraban décadas de descontrol.
Según Leyla Mussi Saffie, actual asesora de Gabinete, exdirectora de la Unidad de Desarrollo del Piedemonte y redactora del plan de abordaje presentado a la Secretaría de Ambiente de la Provincia y de la Ordenanza municipal, al tomar el territorio detectaron “2.000 hectáreas antropizadas y mal desarrolladas, sin reglamentación ni servicios”.
La funcionaria explicó a El Sol que el nudo del conflicto radica en el uso de figuras legales que no garantizan la propiedad formal. “El antecedente de la zona dice que se hicieron fraccionamientos sucesivos y cesiones de derechos, figuras dentro del Código Civil pero que no te dan categoría de barrio aprobado ante Catastro provincial ni municipal”, advirtió.
Para intentar ordenar este escenario, el municipio implementó un plan de regularización bajo la Ordenanza 13.893, que traslada la responsabilidad de la infraestructura a los propios vecinos. El proceso exige contratar responsables técnicos y presentar estudios de seguridad hidráulica y contra incendios. “Luego de hacer las obras, el vecino puede proceder en Catastro a aprobar el fraccionamiento y transformarse en barrio”, detalló Mussi Saffie, que aportó que se relevaron más de 100 barrios.
Respecto a las nuevas multas de hasta $100 millones, el municipio asegura que la “mano dura” no es nueva, pero que ahora cuenta con más herramientas. “Tanto el municipio como la Subsecretaría de Ambiente han aplicado multas a fraccionamientos clandestinos y se realizaron clausuras y denuncias”, señaló la asesora.
Mussi Saffie fue tajante al deslindar la responsabilidad municipal sobre quienes eligen comprar lotes “blue“. Ante la consulta de si el crecimiento se les fue de las manos, sostuvo: “La capacidad inspectiva de cualquier municipio va por detrás de las ansias de clandestinidad de quienes construyen“. Y lanzó una advertencia: “Creo que hay una mejor conciencia de los riesgos. Alegar desconocimiento es tan impensado como criminal. El vecino puede consultar y asesorarse antes de avanzar fuera de las normas”.
Como contraparte, el municipio destaca que los grandes desarrollos como Palmares Valley, Aguaribay o Chacras Park sí cumplen con el camino legal. “Han pedido factibilidad de uso del suelo, se les ha otorgado y tienen una ordenanza que los respalda“, concluyó, diferenciando estos proyectos de los loteos irregulares que hoy están en la mira.
Según la comuna, se relevaron 124 barrios, se normalizaron 13 pozos de agua, se hicieron cámaras de enlace para la dotación de agua potable, la repotrenciación de la red eléctrica. Además, hay un plan de regularización, junto con EDEMSA, para solucionar lo referido a consumos clandestinos.
Por su parte, el intendente, Esteban Allasino, decidió integrar a la Comisión de Piedemonte al trabajo ordinario y general de la Dirección de Ordenamiento Territorial. Esto generó algunas críticas en las filas opositoras, que consideran que el equipo de trabajo, al día de hoy, no da abasto.
Luján de Cuyo es el departamento que más creció en el último tiempo, según datos del último censo, y lo que sucede en la zona del piedemonte explica este marcado ritmo.
Godoy Cruz
En el mapa de conflictos del piedemonte mendocino, Godoy Cruz se posiciona con una realidad distinta a la de sus vecinos. Mientras en Luján y Las Heras la preocupación central son los nuevos loteos de clase media, aquí el foco está mayoritariamente puesto en la erradicación de asentamientos informales, reemplazándolos por barrios planificados que cortaron la expansión desordenada.
Desde el municipio explican que su estrategia no es reactiva, sino de fondo. “El departamento viene trabajando de manera consistente en ordenamiento territorial. No se trata solo de sancionar, sino de ordenar y dar previsibilidad”, señalan. En los últimos años, el municipio relocalizó familias que vivían en condiciones precarias hacia viviendas sociales del IPV, eliminando los focos de irregularidad y otorgando seguridad jurídica mediante la regularización dominial.
A diferencia de otros municipios que miran con cautela el costo político de las sanciones, Godoy Cruz es el principal impulsor de la“mano dura” regulatoria. Valoran positivamente que la Subsecretaría de Infraestructura de la Provincia tome el mando de las sanciones, ya que consideran que las multas de hasta $100 millones deben cumplir un rol “disuasorio“ para evitar que los desarrolladores sigan especulando con la fragilidad del terreno. Para la comuna, el nuevo marco normativo es fundamental para:
- Desalentar la comercialización irregular: proteger al comprador de buena fe que termina en un loteo sin factibilidad.
- Responsabilidad Solidaria: el municipio respalda que la sanción no sea solo para el dueño del terreno, sino también para promotores, empresas constructoras y profesionales técnicos involucrados en la obra ilegal.
- El “veraz” del Piedemonte: consideran que el nuevo Registro Público de Infractores es la pieza que faltaba para dar transparencia al mercado inmobiliario y que nadie pueda alegar desconocimiento sobre la ilegalidad de un loteo.
El argumento técnico de Godoy Cruz es ambiental: el piedemonte es el pulmón y el escudo del departamento. “La urbanización desordenada compromete la regulación de escorrentías y la biodiversidad“, advierten desde la comuna. Por eso, apoyan el sistema de rondines preventivos y aleatorios que se realizarán junto a la Unidad Interjurisdiccional del Piedemonte (UIP).