El Gobierno nacional presentó un nuevo programa para impulsar los créditos hipotecarios, en un mercado inmobiliario en el que comprar un departamento en el Gran Mendoza puede requerir una inversión superior a los 70.000 dólares. Los valores varían según la zona: Capital, Godoy Cruz, Guaymallén y Las Heras presentan precios determinados principalmente por la ubicación, los metros cuadrados, la antigüedad y la disponibilidad de cochera.
El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, Silvio Gigli, detalló los valores promedio que se manejan actualmente para departamentos de dos dormitorios de entre 60 y 65 metros cuadrados, con una antigüedad de hasta 10 años y cochera.
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En ese segmento, Godoy Cruz y Capital rondan los US$75.000, mientras que Guaymallén se ubicó cerca de los US$65.000 y Las Heras presentó el valor más bajo, con aproximadamente US$55.000.
Godoy Cruz
De acuerdo con Gigli, un departamento de dos dormitorios, de entre 60 y 65 metros cuadrados, con cochera y hasta 10 años de antigüedad, tiene un valor promedio de US$75.000 en Godoy Cruz.
Sin embargo, el precio puede cambiar considerablemente dependiendo de la zona y las características del edificio.
Los datos aportados por Andy Landa, director de Inmodata Mendoza, ubicaron el valor de referencia en torno a US$1.200 por metro cuadrado para edificios de menos de 10 años ubicados cerca de la plaza departamental.
También se pueden encontrar alternativas más económicas, desde aproximadamente US$900 por metro cuadrado, principalmente en complejos de menor tamaño.
Capital
La Ciudad de Mendoza presentó valores cercanos a los US$75.000 para el departamento “tipo” tomado como referencia por el Colegio de Corredores Inmobiliarios.
Gigli aclaró que este promedio no contempló sectores como la Quinta Sección o el Bombal, donde los valores pueden ser superiores. La referencia incluyó otras zonas de Capital, entre ellas sectores de la Sexta Sección y Cuarta Oeste.
De acuerdo con Landa, en el área céntrica pueden encontrarse departamentos con unos 30 años de antigüedad a valores cercanos a US$1.100 por metro cuadrado.
Guaymallén
En Guaymallén, el mercado evidenció una particularidad: existe una oferta relativamente reducida de departamentos en edificios en altura y predominan los complejos habitacionales.
El valor del metro cuadrado se ubicó generalmente entre US$900 y US$1.000, aunque pueden encontrarse propiedades desde unos US$700 por metro cuadrado en complejos con características más básicas.
Para el departamento de dos dormitorios tomado como referencia, Gigli estimó un valor promedio de US$65.000, incluyendo cochera y una antigüedad de hasta 10 años.
Las Heras, la zona má barata
Las Heras es la alternativa más económica dentro del Gran Mendoza entre las zonas analizadas.
Para un departamento de dos dormitorios de entre 60 y 65 metros cuadrados, con cochera y hasta 10 años de antigüedad, el valor promedio señalado por Gigli es de aproximadamente US$55.000.
En cuanto al precio por metro cuadrado, Landa indicó que se pueden encontrar propiedades desde US$650 por metro cuadrado en adelante, lo que convierte al departamento lasherino en una de las opciones de menor costo de la región.
Cómo está el mercado inmobiliario de Mendoza
El mercado inmobiliario mendocino atraviesa un escenario con comportamientos diferentes según el segmento.
Durante agosto, la oferta residencial en venta cayó 2,37% respecto de julio, con una disminución especialmente marcada en los departamentos. En el mercado de alquileres, en cambio, el stock se mantuvo prácticamente estable, mientras que aumentó la cantidad de casas disponibles.
En las operaciones de venta, Maipú mostró un comportamiento positivo, mientras que Ciudad de Mendoza continúa concentrando más de un tercio de la oferta de alquileres.
Los requisitos para los nuevos créditos hipotecarios
El Gobierno nacional presentó un nuevo programa para impulsar los créditos hipotecarios y ampliar el acceso a la vivienda propia. La iniciativa contará con $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), que administra la ANSES, aunque el dinero no será prestado directamente por el Estado a los compradores.
Las condiciones generales del programa establecen que los préstamos estarán destinados a personas humanas y deberán utilizarse para financiar una primera vivienda.
Gigli, por su parte, señaló que el sistema de licitaciones entre bancos podría generar una mayor competencia por las tasas y permitir que los consumidores accedan a créditos hipotecarios con condiciones más convenientes, aunque vinculados a la evolución de las UVA.
El dinero podrá ser utilizado para distintas alternativas vinculadas con la vivienda:
- Compra de una propiedad.
- Construcción.
- Ampliación.
- Refacción.
Cada préstamo tendrá un monto máximo equivalente a 150.000 UVA, mientras que el plazo mínimo será de 15 años. Además, los bancos que obtengan fondos a través del programa no podrán otorgar estos créditos a una tasa superior a UVA más 7,5%.
Durante la presentación, el Ministerio de Economía mostró una simulación para una vivienda valuada en US$106.667.
Los principales números del ejemplo fueron los siguientes:
- Valor de la vivienda: US$106.667.
- Porcentaje financiado: 75%.
- Ahorro previo estimado: 25%.
- Monto del préstamo: $120.920.000.
- Tasa utilizada en el ejemplo: UVA más 7%.
- Plazo: 25 años.
- Primera cuota: $865.098.
- Ingreso neto requerido del grupo familiar: $3.460.391.
- Relación entre la cuota y el ingreso: 25%.
El cálculo parte de que la cuota mensual no debería superar una cuarta parte de los ingresos netos del grupo familiar. Por eso, para afrontar una primera cuota cercana a los $865.000, el hogar debería acreditar ingresos por unos $3,46 millones mensuales.