La Ley de Alquileres fue sancionada en el Senado de la Nación el 11 de junio de 2020, pero la norma que recibió críticas y fue modificada fue recientemente derogada por el presidente Javier Milei a través del decreto de necesidad y urgencia. Luego de su eliminación, las expectativas crecieron y los distintos sectores miran atentamente los movimientos que se van generando. Si bien referentes del mercado inmobiliario aseguran que se registra un crecimiento en la oferta en Mendoza, todavía se encuentra lejos del nivel necesario para cubrir la demanda.
“La oferta creció un 30% desde que se derogó la Ley. Si bien estamos hablando de una suba que es auspiciosa, no podemos cubrir lo que la gente necesita. Hay una demanda sostenida insatisfecha“, dijo Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza (CCPIM).
El empresario destacó que en los últimos días se han sumado varios inmuebles que anteriormente estaban a la venta. Por lo pronto, el mercado se acomoda a partir de la negociación entre propietarios e inquilinos, aunque desde las inmobiliarias no dejan de atender un detalle no menor que regula los precios.
“Hay buenos niveles de aceptación. Los acuerdos entre las partes funcionan. Todavía resta conocer el comportamiento de los índices, pero esperamos que siga el crecimiento. Hay que ver la respuesta frente a la inflación“, aseguró Rosta.
Por su parte, desde el sitio Inmoclick, mostraron un panorama mucho más optimista. “El inquilino hoy tiene un 50% más de oferta, ha aumentado mucho. Si la situación sigue así, prevemos un horizonte de recuperación de seis a ocho meses”, expresó Marcos Herrera, uno de los socios de la plataforma.
Sobre una base de 13.146 avisos, el portal hoy tiene 610 alquileres. Número que creció notablemente desde el 25 de diciembre, cuando la cifra era de 407.
“Antes de la Ley, sobre 12.000 avisos, teníamos 2.000 alquileres. La situación fue empeorando y el pico más alto de 2023 tan solo llegó a 500. Desde la derogación notamos un crecimiento constante“, afirmó Herrera.
Contratos en dólares: una tendencia a la baja
El costo de los alquileres es el gran punto de debate. Actualmente, los contratos pueden realizarse en pesos o en moneda extranjera, con libertad para determinar entre las partes cada cuánto se actualiza. Incluso, como remarcó la canciller Diana Mondino, pueden realizarse en bitcoins.
Al ingresar a los sitios de alquiler, gran parte de las ofertas están en dólares. Sin embargo, desde el sector inmobiliario aseguran que la mayoría de los acuerdos hoy se hacen en moneda nacional. “Lo que se está viendo es contratos a dos años, en pesos y con ajustes trimestrales“, aseguraron desde Inmoclick.
Además, desde el sitio expresaron que la dolarización de contratos será cada vez menor: “Esto es algo que se hizo para tener cierto respaldo. Una actualización trimestral le da garantía al propietario. Estimamos que los precios se irán acomodando en los próximos meses”.
Dentro de las páginas de alquiler, Ciudad, Godoy Cruz y Guaymallén, son los departamentos con más oferta.
Tomando como base un dos ambientes, estas son los precios dentro del Gran Mendoza:
- Ciudad: de $185.000 a $370.000.
- Godoy Cruz: a partir de $170.000 hasta $600.000.
- Guaymallén: de $160.000 a $450.000.
- Luján de Cuyo: de $160.000 a $400.000.
- Las Heras: entre $100.000 y $125.000.
- Maipú: a partir de $125.000 hasta $300.000.
La situación de los inquilinos en Mendoza
A pesar de observarse un aumento en la oferta, las expectativas no mejoran para los que alquilan.
“Vemos un panorama desalentador para los próximos meses. Hay más propiedades disponibles, pero los valores no se ajustan a los salarios. Estamos en un callejón sin salida. Los inquilinos no tenemos defensa por ningún lado”, dijo Adriana Peña y Lillo, integrante de la Asociación de Inquilinos Amparados Mendoza.
La mujer señaló que no cree que pueda generarse una competición de precios, pero destacó que es posible encontrarse con propiedades en mejor estado. De todas formas, reconoció que todavía hay mucha angustia entre los inquilinos.
“Necesitamos un ente regulador, no controlador, para los valores. Esperamos que, a mayor oferta, sea posible encontrar algo accesible de acuerdo a las ganancias de cada uno. Ojalá aumente la oferta porque hay gente desesperada”, aseguró Peña y Lillo.
Por su parte, un equipo de investigadoras del CONICET pertenecientes a la línea de Hábitat Social Sustentable del Instituto de Ambiente, Hábitat y Energía (INAHE-CONICET), realizó un relevamiento sobre las condiciones sociohabitacionales de los hogares inquilinos en Mendoza y resultados preliminares arrojaron un crecimiento de la población no propietaria.
En relación a los valores, en octubre de 2023 más del 40% del salario estaba destinado al pago del alquiler. Es decir, entre uno y dos salarios mínimo, vital y móvil. Además, el 70% de las personas encuestadas reconocieron endeudarse por distintas razones: pago de servicios, electrodomésticos, y tecnologías, son algunas de ellas. Los alquileres también entran en la categoría, ya que dos de cada cinco personas contraen deudas para poder cumplir con su contrato.
“Creemos que en los primeros meses del año el endeudamiento se mantendrá o empeorará. Si bien la libre negociación puede llevar a nuevas ofertas, hay un alto porcentaje de alquileres turísticos que seguirá vigente. Esta es otra problemática”, afirmó Florencia Ginestar, una de las arquitectas que llevó adelante el proyecto.
La becaria doctoral del Conicet, también expresó que un 80% de los encuestados está de acuerdo con que exista una regulación, mientras que el 20% restante prefiere la libre negociación entre las partes.
Se espera que los resultados finales de la investigación estén publicados durante la primera parte del año para que estos no pierdan vigencia.