El nuevo programa de créditos hipotecarios anunciado por el Gobierno tiene un número que rápidamente puede convertirse en referencia para quienes buscan comprar una vivienda: $865.098. Es la cuota inicial que surge del ejemplo presentado por el Ministerio de Economía para financiar una propiedad valuada en US$ 106.667. El crédito sería de $120.920.000 (equivalente al 75% del valor del inmueble), a un plazo de 25 años y con una tasa de UVA +7%.

Sin embargo, hay una aclaración fundamental: los $865.098 no representan una cuota fija durante los 25 años del préstamo. Al estar denominado en UVA, tanto el capital como la cuota expresada en pesos varían de acuerdo con la actualización de esa unidad.

Qué significa que el crédito sea UVA

La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) se actualiza diariamente mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), el cual sigue el índice de precios al consumidor. El Banco Central publica a diario su cotización.

En términos simples, esto implica que, si bien la cuota inicial se calcula en pesos al momento de contratar el crédito, el préstamo no queda congelado en la moneda local. Por esta razón, a medida que la UVA se incrementa con el paso del tiempo, también sube el valor en pesos de las cuotas correspondientes a la deuda.

La tasa de interés no es la única variable ni el costo total

Otro punto que suele generar confusión es la expresión UVA +7%. En el ejemplo oficial se aplica un 7% de interés anual adicional sobre la UVA; no se trata de una tasa nominal fija del 7% en pesos. La actualización por inflación y la tasa de interés son dos componentes separados.

Además, el marco del nuevo programa establece que las entidades financieras no podrán otorgar estos créditos a una tasa superior a UVA +7,50%, fijando un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por préstamo.

¿Cuánto se pagará dentro de cinco años?

El Gobierno no lo precisa en su simulación. El ejemplo oficial únicamente establece que para una propiedad de US$ 106.667, con un crédito de $120.920.000, una tasa de UVA +7% y un plazo de 25 años, la primera cuota estimada sería de $865.098.

No sería correcto afirmar hoy cuánto pagará una familia dentro de cinco, diez o veinte años, ya que ese monto dependerá del comportamiento que tenga la UVA durante todo el período.

El verdadero riesgo: la relación entre la cuota y los ingresos

El cálculo oficial establece que la cuota inicial no debe superar el 25% de los ingresos netos del grupo familiar. Para abonar $865.098, el ingreso requerido asciende a $3.460.391 mensuales. No obstante, esta proporción puede alterarse con el tiempo. Si la cuota aumenta debido a la inflación, los ingresos familiares deberían acompañar ese ajuste en la misma medida para mantener el equilibrio financiero.

Aquí radica una de las cuestiones centrales de los préstamos UVA: el desafío no es solo afrontar el pago inicial, sino el comportamiento de la cuota a lo largo del tiempo frente a la capacidad de pago del hogar.

¿La deuda en pesos también aumenta?

En pesos, el saldo pendiente sí puede incrementarse. Esto suele resultar contraintuitivo para quien está acostumbrado a un préstamo tradicional: pagar una cuota no garantiza que el monto total adeudado en pesos disminuya de forma continua.

Al estar el capital expresado en UVA, para conocer la deuda en pesos en cualquier momento es necesario multiplicar el total de UVA pendientes por la cotización vigente del día.

El dato clave para evaluar su conveniencia

La cuota inicial de $865.098 indica cuánto se debe pagar al comienzo, pero no permite proyectar el costo total al cabo de 25 años, ya que resulta imposible prever el comportamiento futuro de la inflación.

Por ello, el anuncio debe interpretarse considerando la cuota inicial ($865.098) y el ingreso familiar requerido ($3.460.391), pero con una advertencia central: ninguno de estos valores permanecerá congelado.

Si bien el nuevo programa puede facilitar el acceso a la vivienda al volcar $2 billones de fondeo al sistema financiero, la pregunta clave para cada familia seguirá siendo la misma: si hoy puede pagar la cuota inicial, ¿podrá sostenerla cuando la UVA y sus ingresos hayan cambiado?