El Gobierno presentó un ejemplo concreto para mostrar cómo funcionaría el nuevo esquema de créditos hipotecarios y puso números a una de las preguntas centrales de quienes buscan comprar su primera casa: cuánto hay que ganar por mes para acceder a un préstamo.

La simulación oficial toma como referencia una propiedad valuada en 106.667 dólares y estima que el banco financie el 75% del valor del inmueble. En ese escenario, el crédito sería de $120.920.000 (aproximadamente 80.000 dólares), a un plazo de 25 años y con una tasa de UVA + 7%.

Con estas condiciones, la primera cuota estimada ascendería a $865.098.

Sin embargo, el dato central para acceder al financiamiento es otro: el Gobierno calculó que el grupo familiar debería contar con un ingreso neto mensual de $3.460.391.

Esta cifra surge de aplicar una relación cuota-ingreso del 25%, lo que significa que la primera cuota no debería superar la cuarta parte de los ingresos netos del hogar.

El 25% que no financia el banco

El ejemplo permite dimensionar también el desembolso inicial que debe realizar el comprador.

Como la entidad financiera cubre hasta el 75% del valor de la propiedad, el comprador debe aportar el 25% restante (unos 26.667 dólares) con recursos propios u otra fuente de financiamiento. Este monto no está incluido en el préstamo ni contempla los gastos administrativos u honorarios adicionales de la operación inmobiliaria.

Así, el acceso al crédito no depende únicamente de alcanzar el piso de ingresos mensuales, sino que presenta una barrera de entrada clave: el ahorro previo acumulado para completar el precio del inmueble.

Cuánto tendría que ganar cada integrante de una pareja

El ingreso requerido corresponde al grupo familiar en su conjunto. Por ende, en el caso de una pareja con ingresos equivalentes, la cifra de $3.460.391 podría alcanzarse con un aporte neto de aproximadamente $1,73 millones por persona.

Cabe destacar que se trata de una referencia basada en la simulación oficial; la aprobación final dependerá de los criterios de evaluación de cada entidad bancaria. Asimismo, como el préstamo se expresa en UVA, la cuota inicial de $865.098 se ajustará a lo largo de los 25 años según la inflación.

En qué consiste el programa oficial

El cálculo forma parte del Programa de Licitación de Plazos Fijos con Destino a Crédito Hipotecario, una iniciativa que contempla $2 billones para financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.

Los fondos se colocarán en bancos mediante depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA más un interés adicional. Las licitaciones se realizarán por tramos de hasta $200.000 millones y cada entidad podrá ofertar como máximo un 20% del total en cada etapa.

Aunque las normas del programa establecen un límite de tasa de UVA + 7,50% y un plazo mínimo de 15 años (con un tope de 150.000 UVA por crédito), la simulación planteada por el Ministerio de Economía tomó condiciones ligeramente más favorables (UVA + 7% a 25 años).

Resumen del esquema financiero (Simulación oficial)

  • Valor de la propiedad: USD 106.667
  • Monto financiado por el banco (75%): USD 80.000 / $120.920.000
  • Ahorro previo necesario (25%): USD 26.667
  • Plazo y tasa del préstamo: 25 años | UVA + 7%
  • Cuota inicial estimada: $865.098
  • Ingreso familiar neto requerido: $3.460.391

El verdadero desafío para las familias no estará únicamente en encontrar una propiedad cuyo precio encaje en este esquema, sino en reunir el ahorro inicial y acreditar ingresos suficientes para sostener la cuota en el tiempo.