El Gobierno nacional anunció un nuevo programa para impulsar el acceso a los créditos hipotecarios mediante recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) que administra la ANSES. El plan tendrá un monto total de $2 billones y buscará resolver uno de los principales obstáculos que enfrentan los bancos para expandir este tipo de financiamiento: la diferencia de tiempo entre los plazos cortos de los depósitos y los créditos que deben otorgarse a 15, 20 o hasta 30 años.

El anuncio fue realizado por el ministro de Economía, Luis Caputo, quien aseguró que el desarrollo del crédito hipotecario es una de las prioridades del Gobierno. Según explicó, el programa utilizará fondos que el FGS coloca habitualmente en depósitos a plazo fijo, pero extenderá su duración mediante licitaciones entre las entidades financieras.

“Para este Gobierno los créditos hipotecarios son una prioridad”, sostuvo Caputo. El ministro vinculó la medida con el acceso a la vivienda, el impulso a la economía y la posibilidad de avanzar en una mayor formalización laboral.

Cómo funcionará

El esquema prevé licitaciones de plazos fijos destinados específicamente a financiar créditos hipotecarios. El programa tendrá un monto total de $2 billones y cada licitación será de hasta $200.000 millones.

Los bancos podrán competir por esos fondos en dos tramos. El primero será a un plazo de un año, con una tasa mínima para el depósito de UVA más una 2,5%. El segundo tendrá una duración de cinco años y una tasa mínima de UVA más 4,5%.

La lógica del programa es ofrecer a las entidades financieras una fuente de financiamiento de mayor duración. Actualmente, los bancos reciben una parte importante de sus depósitos a la vista o en plazos relativamente cortos, mientras que los créditos hipotecarios implican compromisos financieros de varias décadas.

“Los créditos hipotecarios son créditos a 15, 20, 25, 30 años, y sin embargo los depósitos que tienen los bancos para poder financiar esos créditos apenas están entre un día, si es en cuenta corriente o caja de ahorro, o escasamente 30 días cuando tienen un depósito a plazo fijo”, explicó Caputo.

Cada entidad financiera podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación. Además, una vez constituido el depósito, los fondos deberán ser aplicados al destino establecido dentro de los 90 días corridos.

Créditos de hasta 150.000 UVA y una tasa máxima

El programa estará destinado a financiar créditos hipotecarios para personas humanas que busquen adquirir, construir, ampliar o refaccionar su primera vivienda.

Como condición, los bancos que resulten adjudicatarios no podrán utilizar esos recursos para otorgar préstamos con una tasa superior a UVA más 7,5%. El plazo mínimo de los créditos será de 15 años y el monto máximo por préstamo será el equivalente a 150.000 UVA.

Caputo precisó que ese límite equivale a alrededor de US$200.000, aunque aseguró que el monto promedio de los créditos hipotecarios se encuentra por debajo de ese nivel.

Según el ministro, el préstamo promedio ronda los $114 millones, equivalentes a unos US$80.000. Con esos valores, y teniendo en cuenta que los bancos suelen financiar hasta el 75% del valor de una propiedad, estimó que el programa podría generar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias.

El ejemplo de Caputo

Durante la presentación, el ministro utilizó un caso para explicar cómo funcionaría el esquema. Tomó como referencia una vivienda valuada en US$106.000 y un crédito cercano a los US$80.000, equivalente a unos $114 millones.

En el ejercicio planteado, con una tasa de UVA más 7% y un plazo de 25 años, la cuota mensual sería de aproximadamente $865.000. Para acceder al préstamo, el ingreso neto requerido sería de $3.460.000, bajo el supuesto de que la cuota represente el 25% de los ingresos.

Caputo señaló que, considerando un ingreso promedio neto de $1.800.000, una pareja con los ingresos de ambos integrantes podría alcanzar el nivel requerido para solicitar el crédito.

La comparación buscó reforzar uno de los principales argumentos del Gobierno: que el pago de una cuota hipotecaria podría acercarse al costo de un alquiler y permitir que parte de esos recursos se destinen a la compra de una vivienda propia.

El crédito hipotecario todavía tiene un peso reducido en Argentina

El ministro sostuvo que el stock de créditos hipotecarios creció durante la actual gestión. Según sus cifras, pasó de $7,5 billones al inicio del Gobierno a $16,8 billones en términos nominales, un incremento del 121%. Medido en UVA, el crecimiento habría sido del 57%.

Sin embargo, Caputo remarcó que el mercado todavía tiene un tamaño reducido en comparación con otras economías. Según indicó, el stock de créditos hipotecarios representa apenas el 2% del Producto Interno Bruto argentino.

Como referencia, señaló que esa relación alcanza aproximadamente el 27% en Chile y niveles cercanos al 50% en Estados Unidos, con porcentajes aún mayores en otras economías desarrolladas.

Para el ministro, la falta de financiamiento de largo plazo está vinculada con la histórica volatilidad económica argentina y con la dificultad para desarrollar mecanismos de ahorro de mayor duración.

El plan se complementará con créditos en dólares para desarrolladores

El anuncio también forma parte de una estrategia más amplia para impulsar la actividad inmobiliaria y la construcción. Caputo recordó que el Gobierno había habilitado recientemente a los bancos a prestar una parte de sus depósitos en dólares a personas jurídicas, bajo determinadas condiciones macroprudenciales.

La idea es actuar sobre ambos lados del mercado. Por un lado, los desarrolladores inmobiliarios podrán acceder a financiamiento en dólares para nuevos proyectos. Por el otro, el nuevo programa buscará ampliar la disponibilidad de créditos hipotecarios para las familias.

“Estamos atacando tanto la oferta como la demanda”, afirmó Caputo, quien anticipó que la combinación de ambas medidas podría generar un impulso para la construcción.

El nuevo programa utilizará, en definitiva, los recursos del FGS como fuente de financiamiento de mayor plazo para los bancos. A cambio, las entidades que obtengan esos depósitos deberán destinar los fondos a créditos hipotecarios bajo las condiciones fijadas por el Gobierno: préstamos para primera vivienda, plazos de al menos 15 años, un tope de 150.000 UVA y una tasa máxima de UVA más 7,5%.