El Senado de Mendoza dio sanción definitiva a una ley que permitirá regularizar la titularidad de viviendas sociales y readecuar los saldos de los créditos habitacionales cuando la deuda supere el valor del inmueble.
La norma también habilita mecanismos para cancelar anticipadamente los préstamos y deberá ser reglamentada por el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) dentro de los 90 días posteriores a su promulgación.
La iniciativa fue aprobada por unanimidad, aunque durante el debate el senador Lucas Fosco, de La Libertad Avanza, anticipó que su bloque votaría en contra del artículo 10, que le da potestad al Directorio del organismo a establecer los montos del capital adeudado.
La ley establece dos ejes principales: facilitar el acceso a las escrituras para familias que habitan viviendas financiadas u otorgadas por el IPV y brindar al organismo herramientas para corregir deudas que quedaron desfasadas respecto del valor real de las propiedades.
Según explicó el senador Walther Marcolini, miembro informante del proyecto, los mecanismos de actualización aplicados durante los últimos años generaron saldos que, en algunos casos, pueden superar el precio de mercado de las viviendas.
Cómo se podrán regularizar las viviendas del IPV
Para acceder al procedimiento, los interesados deberán acreditar una posesión pública, pacífica y continua de al menos un año. Además, tendrán que demostrar que el crédito habitacional está regularizado o que cuentan con un plan de pago vigente.
La intención es que quienes viven en la propiedad y cumplen con las obligaciones económicas puedan resolver su situación dominial.
La ley también contempla las ocupaciones de hecho. En estos casos, el IPV podrá desadjudicar o revocar una adjudicación anterior, con el debido proceso legal, cuando un tercero demuestre una posesión pública, pacífica y continua durante al menos tres años y cumpla con los requisitos para acceder a la vivienda.
El plazo representa una reducción respecto de los cinco años que exigía el régimen anterior. Cuando corresponda una nueva adjudicación, los pagos que el ocupante pueda acreditar sobre el crédito original serán reconocidos y descontados del nuevo saldo.
Sin embargo, el procedimiento no alcanzará a todas las situaciones: quedan excluidas, entre otras, las viviendas involucradas en denuncias de usurpación o en procesos judiciales para recuperar la posesión, las ocupaciones autorizadas expresamente por el IPV y los inmuebles cuyos créditos ya fueron cancelados.
El IPV podrá readecuar las deudas y facilitar la cancelación anticipada
El segundo eje de la ley apunta a los créditos habitacionales cuyos saldos se incrementaron por los mecanismos de actualización. Para atender esos casos, se incorporará una modificación a la Ley 4.203 que facultará al Directorio del IPV a calcular los montos para adelantos de capital o cancelaciones totales tomando como referencia el valor del crédito y el costo de reposición de la vivienda, y aplicando el menor de ambos.
La herramienta permitirá modificar, fijar o readecuar los saldos cuando los índices utilizados para actualizar las cuotas hayan generado diferencias entre la deuda pendiente y el valor real del inmueble.
La facultad también podrá extenderse a los adelantos de cuotas que no impliquen cancelar la totalidad del préstamo, con la posibilidad de establecer quitas según las condiciones que se definan en la reglamentación.
Durante el debate, Marcolini señaló que numerosos créditos otorgados desde 2017 quedaron sujetos a mecanismos de actualización vinculados con la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), la variación salarial y otros índices de recupero.
En determinados casos, la evolución de esos indicadores produjo deudas que superan el valor de mercado de las propiedades y dificultan que las familias puedan saldar sus obligaciones.
El objetivo de la modificación es establecer herramientas para que el IPV pueda adecuar los saldos a las condiciones de cada crédito y facilitar la cancelación anticipada.
La ley no fija una quita automática para todos los beneficiarios: será el Directorio del organismo el que determine las condiciones y los procedimientos de aplicación.
Recuperar fondos para construir viviendas
Entre los fundamentos de la iniciativa también aparece la necesidad de fortalecer el recupero de los recursos destinados al financiamiento habitacional. La posibilidad de adelantar cuotas o cancelar anticipadamente los créditos busca facilitar el ingreso de fondos al IPV para sostener el sistema y contribuir a la construcción de nuevas viviendas.
Marcolini recordó que Mendoza implementó desde 1993 distintos regímenes temporales para regularizar la titularidad de estas propiedades. El último, establecido por la Ley 9.378, venció el 10 de junio pasado.
La nueva normativa busca reemplazar ese esquema por uno permanente que permita dar continuidad a los procedimientos.Durante el tratamiento legislativo, el senador Omar Parisi, de Fuerza Patria, expresó el acompañamiento de su espacio al proyecto.
Con la sanción definitiva, la iniciativa quedó a la espera de su promulgación y posterior reglamentación.El Directorio del IPV tendrá un plazo de 90 días corridos desde la promulgación para establecer, mediante una resolución, los requisitos y las condiciones operativas.
Esa reglamentación será determinante para conocer cómo se tramitarán las escrituras, qué documentación deberán presentar los beneficiarios y bajo qué criterios podrán solicitar la readecuación o cancelación de sus créditos.