El microcentro mendocino transita el inicio de una reforma estructural con el objetivo busca devolverle la vitalidad que cedió frente a los centros de compras de la periferia y la desolación identificada en determinados horarios. Transcurrido el primer mes desde la entrada en vigencia del nuevo Código de Edificación, la Municipalidad de la Ciudad de Mendoza puso el foco sobre un actor clave de la trama urbana: las playas de estacionamiento de vehículos.
Uno de los cambios más visibles y de mayor impacto radica en la obligación de incluir locales comerciales en el frente de los edificios de cocheras y playas de estacionamiento. Con la meta de eliminar de forma definitiva los denominados “puntos ciegos” y fomentar calles más vivas, la norma establece que los edificios de cocheras cubiertas deberán tener locales en todo su frente.
En tanto, las playas de estacionamiento públicas al aire libre tendrán que destinar el 70% de su fachada a fines comerciales. En ambos casos, las estructuras deberán contar con una profundidad mínima de 5 metros orientada a la vereda.
¿Adecuación inmediata? Los plazos y la letra chica del código
La reconfiguración del sector despertó interrogantes inmediatos entre los propietarios y administradores respecto a la retroactividad de la norma. En diálogo con El Sol, la secretaria de Ambiente y Desarrollo Urbano de la Capital, Eva González, aclaró el criterio de aplicación oficial.
“Al que ya tiene la cochera no se le puede exigir porque él ya tuvo la cochera y ya la adquirió. En ese caso no hemos puesto que todos se van a tener que ajustar a la norma. Pero ante cualquier cambio, tiene que hacerlo”, precisó la funcionaria.
Sin embargo, la excepcionalidad no será eterna ni definitiva. González advirtió que la transición se activará automáticamente ante movimientos comerciales o modificaciones edilicias.
“Se da el permiso de playa bajo un nombre, una sociedad o quien esté autorizado. Si esa persona quiere vender el fondo de comercio, cambiar la titularidad o se va el que está alquilando y quiere venir uno nuevo, se tiene que ajustar a la ordenanza actual. Si techa el terreno, inmediatamente el propietario también se tiene que ajustar”, explicó. Y trazó un paralelismo con otros rubros: “La persona que va a comprar una playa de estacionamiento -lo mismo pasa en los comercios- sabe que al momento en el que se cambia de titularidad, se tiene que ajustar a la nueva norma. Lo mismo pasa, por ejemplo, con los boliches. Si vendés uno en la Ciudad, no podés volver a poner un boliche porque están prohibidos en la Capital”.
De acuerdo con los datos proporcionados por el municipio, actualmente existen un total de 211 playas habilitadas en toda la Ciudad, que son objeto de inspecciones y pasibles de quita de habilitación si registran incumplimientos.
La normativa explícita detalla que las playas existentes, cuando soliciten por algún motivo la renovación del permiso para ejercer la actividad, deberán adecuarse a la construcción de los frentes comerciales sin excepciones. Para ello, se otorgará un plazo de 18 meses. Durante ese periodo de transición, la autorización para operar revestirá el carácter de precaria, quedando facultado el Departamento Ejecutivo para establecer el cierre de las mismas o condicionar su funcionamiento. Esta condición de precariedad se levantará recién al momento de la presentación de los Planos Conforme a Obra Aprobados.
A su vez, la reforma modifica profundamente la ecuación de lo que se permite edificar dentro del mapa capitalino. Se eliminó el Factor de Ocupación Total (FOT), indicador que regulaba los metros cuadrados construidos totales, delegando ahora esa función de control al Factor de Ocupación del Suelo (FOS) y a las alturas máximas fijadas para cada corredor de la Ciudad.
La lógica detrás: el éxodo a los malls y la versión de los playeros
Desde la perspectiva comunal, el endurecimiento de las reglas para las playas responde a una necesidad de supervivencia del centro mendocino como polo de atracción. Eva González analizó el funcionamiento actual del negocio y su impacto colateral en el comercio convencional.
“Deberíamos de exigir mucho más y controlar más las playas porque la ganancia que tiene una playa es importante. Hoy, como obtienen esa ganancia en muy corto plazo del día, están todas cerradas el resto de la jornada. Y perjudican al centro. Eso es lo que hace que la persona que va al centro, al no tener ese estacionamiento, no vaya y prefiera ir a la periferia”, argumentó la secretaria.
“No es tan fácil pedirle inversiones a la gente que hace eso en espacios privados y está muy difícil tratar de tener el centro lo más actualizado. Si yo no tengo estacionamiento, yo no tengo seguridad, yo no tengo lugares para que la gente deje su vehículo porque cierran a las 4 de la tarde, obviamente que a las 6 de la tarde el centro se me vacía”, reflexionó González. Para la funcionaria, la consecuencia directa de este bache es clara: “En vez de ir al centro, va a los malls o a los stripcenters, en donde tienen estacionamiento, café, seguridad y compras. Entonces, nosotros tenemos que volver a generar eso en el centro de la Ciudad”.
Con este diagnóstico, El Sol dialogó con trabajadores de playas de estacionamiento del centro. Los testimonios recogidos ccoincidieron en que existe una realidad marcadamente fragmentada según la zona del microcentro que se frecuente. “De calle San Martín para abajo es otra cosa, otro mundo”, graficó un encargado con tres décadas de trayectoria en el rubro.
Los playeros relataron que la pérdida de clientes responde a un cambio de comportamiento generalizado del mendocino, que prefiere circuitos comerciales periféricos para evitar las demoras del microcentro y el costo del estacionamiento. En tanto que las compras online también han derivado en que el ciudadano no se apersone a los comercios.
A su vez, marcaron una disidencia crucial con el municipio respecto al horario de cierre: afirmaron que bajar las persianas temprano responde principalmente a razones de seguridad. Cuando cae la noche, según describieron, la inseguridad en el centro se torna moneda corriente, por lo que el cierre anticipado opera como un resguardo frente a hechos delictivos y no por una mera especulación de rentabilidad rápida. Otro elemento a tener en cuenta es que -aseguran- en la tarde la actividad laboral y de oficinas no amerita la apertura.
El poderoso contrabandista que volvió a dejar la cárcel para cumplir su pena en un barrio privado
Alfredo Raúl Rosaspina, uno de los nombres más conocidos del contrabando en Mendoza y condenado por causas federales, volvió a dejar la cárcel para cumplir prisión domiciliaria en su casa del barrio privado Palmares, en Godoy Cruz. La medida fue concedida…
Una combinación de necesidades y la opción de construir en altura
Contrariamente a la resistencia que podría esperarse, en la municipalidad indicaron que la actualización del Código, en rigor, recogió inquietudes históricas de los propios empresarios del sector. González detalló que las normativas previas bloqueaban la posibilidad de diversificar el uso de los terrenos.
“En algún momento, los mismos de las playas querían hacer locales comerciales en los frentes. Antes también teníamos un FOS mínimo, que te exigía a que tuvieras que construir un montón. Entonces, en una playa no podías seguir teniendo playa y poner un local en la fachada, no se podía hacer porque se debía haber un mínimo. Nosotros lo hemos sacado”, detalló la funcionaria capitalina.
“Hoy hemos autorizado a tener el local frente a la playa, que tampoco estaba permitido. Entonces hemos hecho como una combinación de las necesidades para poder mejorar los frentes de los lugares que son estacionamientos y colaborar también con aquellas personas que tenían la intención de hacerlo y no lo podían hacer”, puntualizó la titular de Ambiente y Desarrollo Urbano.
El tipo de comercio que podrá instalarse en esas fachadas remodeladas, estará estrictamente ligado a la zonificación, siendo el microcentro la franja con mayor cantidad de habilitaciones de usos comerciales disponibles.
Asimismo, la dificultad técnica y económica que implica para un privado reformar una playa de estacionamiento para adecuarla al nuevo estándar abre una ventana de oportunidad inmobiliaria. Al perder la simpleza de ser un mero lote vacío de recaudación rápida, estos terrenos estratégicamente ubicados en el corazón de la Capital comienzan a ser evaluados por los desarrolladores como plataformas óptimas para proyectos de edificación vertical.
“La idea es que esas playas dejen de ser una fachada vacía hacia la vereda y la transitabilidad diaria de la gente. Si esto apunta a construir más edificios, buenísimo. La zona del centro es la zona que tiene que crecer en altura. Ocurre que la playa de estacionamiento es redituable económicamente. Si no fuera así, no cerrarían tan temprano porque no les alcanzaría ni para pagar el alquiler del terreno. Hay algunas playas que a las 16 cierran porque ya recaudaron”, insistió González.
Bicicleteros obligatorios y la situación de las cocheras privadas
La nueva normativa introduce también una impronta de movilidad sustentable, obligando a todas las playas de estacionamiento a incorporar de forma exclusiva sectores destinados al resguardo de bicicletas. La exigencia se rige bajo una categorización según la capacidad de cada establecimiento:
- De 1 a 20 plazas vehiculares: 5 lugares de estacionamiento de bicicletas opcionales.
- De 21 a 50 plazas vehiculares: 5 lugares de estacionamiento de bicicletas obligatorios.
- De 51 a 100 plazas vehiculares: 10 lugares de estacionamiento de bicicletas obligatorios.
- Más de 101 plazas vehiculares: 15 lugares de estacionamiento de bicicletas obligatorios.
Este sector para rodados menores deberá ser exclusivo y podrá ser dispuesto por el titular de la playa en cualquier sector del predio, sin necesidad de sacrificar los espacios destinados a los vehículos a motor y procurando no interrumpir las circulaciones de autos ni de peatones. Las estructuras permitirán que las bicicletas se cuelguen para su guarda o se aseguren en bicicleteros fijados al suelo.
Finalmente, el municipio marcó una separación respecto a las cocheras privadas de edificios residenciales o corporativos. “Las playas privadas tienen su reglamentación aparte. Hay una reglamentación para eso y hay una zona que se puede y hay lugares en donde no”, diferenció González. Al ser consultada sobre la alternativa de trasladar los estacionamientos hacia estructuras subterráneas para liberar las plantas bajas, la funcionaria concluyó: “Se pueden hacer cocheras subterráneas, no hay problema, pero la gente no lo hace porque es más caro por la estructura“.