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19 de agosto de 2006
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Los alquileres le meten miedo al Gobierno

El autor considera que las medidas tomadas por el Ejecutivo nacional para frenar los montos que se pagan por las viviendas residenciales no se pueden implementar.

    Parece ser que ahora le tocó el turno a los alquileres, dado que en los primeros siete meses del año en curso aumentaron sus precios en 8,2% contra 5,5% de inflación, por lo que el Gobierno nacional se apresta, de una forma o de otra, a intentar congelar el precio de dichos alquileres. Pero lo cierto es que la idea del secretario de Coordinación Técnica, Guillermo Moreno, de tomar una medida para frenar la suba en los precios, principalmente en los alquileres residenciales, es para todos los representantes del sector (absolutamente) casi imposible de implementar y, según estos, traería consecuencias muy negativas.

    El tema que inquieta ahora al Gobierno, por tratarse del que impacta en mayor medida en el rubro de alquileres y por lo tanto en el índice mensual de precios al consumidor, es el de las locaciones escalonadas. De hecho, se trata de la práctica más frecuente en la actualidad, más allá de ser ilegal por tratarse de una indexación encubierta. Si bien este tema no es nuevo en nuestro país, ya que entre 1945 y 1976 se mantuvieron los valores locativos, paralizando no sólo la inversión inmobiliaria, porque los propietarios tenían incertidumbre, sino todo el sector de la construcción, que dejó de tener demanda de potenciales inversores.

    Ahora bien, al encontrarse con esta barrera, el Gobierno tiene otra medida en mente y es la de reducir las cuotas hipotecarias para la clase media, por lo cual las cuotas de los préstamos hipotecarios serían iguales o, incluso, más bajas que las del alquiler. Aunque esto no es prácticamente necesario,debido a que en algún punto el precio de los alquileres superará a las cuotas hipotecarias y, por ende, la gente se va a volcar a la posibilidad de conseguir un crédito de este tipo para comprarse un inmueble. Desde el año 2002 y hasta mediados del año pasado, el monto de préstamos con garantía hipotecaria venía disminuyendo considerablemente.

    Esto se debía, principalmente, a que las cancelaciones de quienes habían tomado líneas durante el famoso “uno a uno” de la convertibilidad superaban ampliamente el otorgamiento de nuevos préstamos. Pero dicha tendencia comenzó a cambiar, sobre todo desde fines del 2005. Básicamente, confluyeron dos aspectos: el público volvió a tener en cuenta la posibilidad de acceder al crédito para comprar una vivienda en vez de pagar una alquiler creciente y los bancos se volcaron con mayor agresividad a colocar estas líneas, que son de largo plazo.

    Incluso, el Gobierno nacional va por más, ya que permitirá también que tengan acceso a este tipo de créditos aquellos que no tienen recibo de sueldo en blanco, pero demuestren capacidad de pago. De esta forma, quienes estén trabajando en el sector informal de la economía podrán solicitar un préstamo para comprar una vivienda. Esta situación, analizada desde el punto de vista económico, tiene que ver con los llamados precios máximos o control de alquileres o congelamiento.

    Obviamente, el objetivo de esta política es ayudar a los que menos tienen para que puedan, de alguna forma, acceder a una vivienda. Normalmente, los economistas solemos criticar el control de los alquileres por ser sumamente ineficiente en el objetivo de ayudar a los pobres a mejorar su nivel de vida. Los efectos negativos de los controles de alquileres no son tan claros para la población, porque se producen a lo largo de muchos años.

    En un corto plazo, los propietarios tienen un número fijo de propiedades para alquilar y no pueden ajustarlo rápidamente cuando cambia la situación del mercado. Por otro lado, la gente que está buscando un lugar para alquilar puede no ser muy sensible al aumento de los alquileres en el corto plazo, porque tardan tiempo en modificar sus planes de vivienda. Como ocurre con cualquier precio máximo, el control de alquileres provoca una escasez, lo que lleva a la principal consecuencia, que es una reducción de alquileres.

    Ahora bien, qué pasa en el largo plazo, acá la historia cambia sustancialmente, ya que los propietarios y los inquilinos responden más a la situación del mercado conforme pasa el tiempo. En el caso de la oferta, los propietarios responden a los bajos alquileres no construyendo nuevas viviendas y no manteniendo las existentes. Por el lado de la demanda, los bajos alquileres animan a más gente a buscar sus propias viviendas e inducen a más personas a entrar al mercado.

    Otra vez el resultado es (en este caso una gran, pero gran) escasez de viviendas para alquilar. Por lo que los responsables de la política económica del país deberían dejar de pensar en medidas de este tipo y pensar en cómo hacer para que aumente la oferta de viviendas, con lo cual, indefectiblemente, harán que disminuya el precio y aumente la cantidad.

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