access_time 08:13
|
15 de septiembre de 2020
|
|
Economía

Ley de alquileres: las "trampas" y abusos que denuncian los inquilinos

https://elsol-compress-release.s3-accelerate.amazonaws.com/images/large/1547059836078alquileres%20mendoza.jpg

Hay acusaciones de maniobras de locadores que buscan evadir el cumplimiento de las nuevas medidas. Desde las inmobiliarias niegan irregularidades y advierten por el aumento de precios.

La nueva Ley de Alquileres, sancionada este año por el Congreso, modificó una vieja norma de 1984 e incorpora nuevos derechos y obligaciones del inquilino y del propietario como, entre otros, la prohibición de pagos por adelantado, salvo el pago de un mes de alquiler y el depósito en garantía.

También establece que el plazo mínimo de la locación de inmueble será de tres años, que el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler y que el inquilino no tendrá a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como impuestos u otros gastos.

Por otra parte, los locadores deberán aceptar como garantía título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario y, en los casos de desalojo, el procedimiento de mediación prejudicial pasará a ser obligatorio, entre otros cambios.

El punto más polémico de la norma es el que establece que el precio del alquiler solo podrá ajustarse en forma anual el precio a partir de los salarios y la inflación. Es decir, utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Las trampas

Con vigencia desde julio de este año, la nueva Ley de Alquileres ya generó varios efectos no deseados, tanto para inquilinos como para los propietarios.

“La primera forma de intentar evadir el cumplimiento de la ley es aumentar los precios de forma desmedida. Se hace una construcción de sentido ley vieja versus ley nueva. Si firmás contrato dentro de la ley, te lo ofrecen a un precio mucho más alto. Es una extorsión”, aseguró Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados y uno de los impulsores de la nueva ley.

La organización destacó los tres principales conflictos que encuentran los inquilinos:

  • Son cada vez más frecuentes los casos de propietarios que quieren firmar contratos con fechas anteriores a julio, para que las condiciones no sean las determinadas por la nueva ley.
  • También hay casos de inmobiliarias que hacen pasar contratos de alquiler de viviendas como contratos de locales comerciales.
  • Además se recurre a la firma de prórrogas de los contratos ya vigentes.

Muñoz indicó que algunos locatarios se ven obligados a firmar bajo estas condiciones porque no cuentan con el dinero necesario para mudarse.

“Estamos recibiendo bastantes denuncias por incumplimientos. Las causas que más aparecen son contratos con fechas anteriores a la ley o contratos con plazos inferiores a tres años, que son ilegales. También por cobro de comisiones a los inquilinos por parte de las inmobiliarias y el tema de la imposición de garantías”, detalló Fernando Muñoz, de la comisión de inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires.

Por el contrario, desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) señalaron no estar al tanto de la firma irregular de contratos, aunque puede haber casos aislados en algunas inmobiliarias y entre particulares.

Lo mismo aseguran desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (CUCICBA). Su presidente, Armando Pepe, afirma que “se está respetando totalmente la ley”, aunque luego reconoce que han “escuchado algunos casos de ilegalidad".

Claves

Pepe destaca además que la nueva ley “crea gran incertidumbre para propietarios e inquilinos, porque el segundo y el tercer año son un salto al vacío: el precio estará fijado por el índice que va a publicar el Banco Central”.

José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario, cree que esa es una de las razones de los aumentos. “Hay propietarios que, ante esta incertidumbre, arrancan con precios altos por las dudas, para estar cubiertos”, analiza.

Desde la sanción de la Ley de Alquileres, los nuevos contratos tienen una duración de tres años (antes eran dos), una actualización anual del valor mensual por un índice que combina salarios e inflación y más opciones de garantías.

En las inmobiliarias sostienen que uno de los impactos negativos de la ley es que los contratos se venían manejando con una indexación semestral que se pactaba entre propietarios e inquilinos y que en los años anteriores había estado alrededor del 30% o en niveles similares a los aumentos salariales. Al incorporar la inflación en un índice de actualización automática, a partir de ahora esas esas subas pueden ser más altas. 

De acuerdo con los datos de la plataforma de inmuebles Zonaprop, a partir de la sanción de la nueva ley de alquileres los valores subieron un 19,2%. Y en lo que va de 2020, el precio de los alquileres acumuló una suba del 37,6%, el doble que la inflación.

Según la información de Cucicba, los precios de los alquileres están sufriendo un aumento de entre un 30% y un 35% y hay casos de propietarios que retiran sus inmuebles del mercado.

“Al incorporar el índice de inflación, el impacto es muy fuerte. Ya hay estimaciones de que para el año que viene puede ser del 48%. El índice se va a aplicar de forma automática, sin negociación entre las partes, y se van a generar conflictos”, dijo Alejandro Bennazar, presidente de la CIA.

Rozados también observa la caída de ofertas de alquiler. “Hay gente que retira las propiedades de ese mercado y se vuelca a la venta, porque percibe un menor riesgo. Entonces hay menos departamentos disponibles. Eso también lleva al alza de precios”.

Fuente: Clarín / Infobae

SEGUÍ LEYENDO:

Diario El Sol Mendoza. Domicilio: La Rioja 987, M5500 Mendoza. Argentina. Director Periodístico: Jorge Hirschbrand. © Copyright Cuyo Servycom SA 2020. Todos los derechos reservados.